Valla ailemin iyi bir muhitte eski bir apartmanda dairesi var. Ama bir turlu gelmedi o muteahhitler, kentsel donusum bize. 4 katli ufak bir apartman. Fazla kazanci yok kurtarmiyor belli ki rantsal donusum dedikleri dogru. Bir de evsahipleri de istekli degil yani, bugun teklif gelse, her sey hazir olsa da ne gerek var, bizim bina saglam diye hatta rusvet teklif edip binaya saglam raporu aldiracak tipler. Sagda solda da ornekler var, sozde muteahhit almis, bina yikilmis ama 5 senedir hala yenisi yapilmamis insanlar magdur falan. Bu donusum sureci epey sancili bir surec. Bir de eli kulaginda denilen depreme o eski binada yakalanma olayi var. Hem eski ustune 99 depremi oncesi gevsek yonetmeliklerden dolayi 99% curuktur zaten o bina.
Şehir dışı derken şehrin dış bölgeleri sanıyorum.
Bu bölgelerin yıllar içinde ekonomik olarak değerlenme ihtimali şehir merkezine göre daha hızlı ve yüksek olabilir. Şehir merkezi zaten değerine ulaşmıştır. Ama kenardaki mahalleler geliştikçe fiyatını artırır.
Mesela şehir içinde zaten her türlü altyapı vardır. O yüzden ev fiyatları enflasyon oranında artar genelde. Ama şehir dışında kenar mahallelerde yerleşim başlayınca bölgeye bir üniversite, bir şirket merkezi, bir banka yapılır. Ya da hastane gelir oraya, cafeler açılır. Fiyat anında katlanır.
Ama gelişmeyebilir de. Yıllarca buralar değerlenecek diye bekleyen çok mahalle de var. Ya da mahalle negatif gelişime gidebilir.
Mesela istanbul'da çekmeköy'de 10 yıl önce ev alanlar şu an bölge kalkındığı için çok mutlu ve karda. Esenyurt beylikdüzü taraflarında da aynı beklenti vardı. Ama o bölge göçmen nüfusun yoğunlaştığı bir bölge olunca bölgenin ekonomik değeri o kadar hızlı yükselmedi.
Bu durumda kentsel dönüşüm niyetiyle merkezde ev almak mantıklı görünebilir tabii. Ev yenilenip değer kazanıyor.
Ama bunun riskleri de var.
Öncelikle şehir merkezinde ev demek zamanında satın almış yaşı büyük insanlar demek. Yani o bölgedeki mülk sahipleri büyük oranda yaşlıdır. Haliyle anlaşmak kolay olmayabilir. Böyle bir yerimiz var. Senelerdir kentsel dönüşüme girsin mi girmesin mi diye tartışılıyor. İtiraz edenler de yaşlılar genelde.
İkinci konu şehir merkezinde kentsel dönüşüm o kadar kolay olmuyor. Çünkü alanlar çok sıkışık, haliyle çoğu bölgede inşaat şirketinin 2-3 binayı aynı anda alması gerekiyor. Bu kadar insanla anlaşmak da kolay olmuyor.
Yeni yönetmelikler gereği binaların komşu binalara yaklaşma mesafeleri farklılaştı. Yani binanın küçülme ihtimali yüksek. O yüzden metrekare kaybı olabilir projeye göre. Bu da binanız yenilense bile metrekare kaybı yüzünden evin metrekare değeri artsa bile, metrekareniz azalacağı için o karı elde edememe riski de var.
Bir de bazı bölgelerde maliyetler kurtarmıyor. O zaman da bir ev parası daha ödüyorsunuz inşaat şirketlerine.
Son olarak siz kentsel dönüşüm beklerken o bölge rezerv alan ilan edilebilir. O zaman bir sürü bürokrası ve maliyetle uğraşırsınız.
Özetle gayrimenkul işi her zaman şans:) İkisinin de kendine göre avantajı dezavantajı var.
bildiğim kadarıyla müteahhitler kar etmek için evini küçültüp daha fazla daire çıkarmaya çalışıyor. ayrıca neredeyse bir ev masrafı kadar da para istiyor.
Vallaha karşı apartman vardı bir tane, müteahhite verildi. Sonra müteahhit battı. O yıllarda devletin kira yardımı falan da bitti.
Orada yaşayan bir aile vardi. Baba bu dönemde artık stresten sıkıntıdan kanser oldu öldü. En az 6-7 yıl oldu, evler hala yapılmadı.
O yüzden bu olay böyle masallardaki gibi geçmiyor. Başka yerlerde de m2 düşüyor ve üstüne ciddi para da istiyorlar.
Sevabina yikip yenisini yapmiyorlar hocam iyi muhitse ustune ciddi para istiyorlar. Ben de o yuzden stres oluyorum hatta bizim bina bu islere girisirse ekstra parayi nerden bulurum diye.
ilk baslarda neredeyse sevabina yikilip yapildigi donem oldu onda da iki uc daire muteahhit aliyordu yetiyordu ama artik yok. istenen para da kucuk sehirde daire parasina tekabul ediyor bu yuzden kenarda parasi olmayan ev sahipleri donusume vermek istemiyor. aksi halde yikim gerceklesiyor ama yeni bina yapilamiyor vs. onceden sizin gibi dusunurdum ama su an donusum isleri maliyeti iyi hesaplamak lazim. paran varsa yatirim amacli makul olabilir fakat diger apt sakinlerinin onaylamasi ve belli bir meblag odemesi gerektigini hatirlatmak istedim
Ne açıdan mantıklı mı? Fiyat olarak mı yatırım için mi? Yaşamak için mi?
Eğer yatırım için ise yeni eski farketmez lokasyon önemlidir şehir dışındaki yeni evin bulunduğu lokasyon değerli olabilir şehir içindeki evin bulunduğu yerde değersiz olabilir mesela yerine göre değişir. Yıkıma gidecek bina anlaşmaya bağlı olarak ya malikler üzerine para öder ya da arsa payı bağlı olarak müteahhit kendisine projeden dükkan/daire çıkarır bedelsiz bir biçimde bina dönüştürülür hatta bazı yerlerde arsa degerli veya payı fazla ise müteahhitler üzerine para ödüyorlar. Eger dönüşüme gidecek bir daire düşünüyorsanız seçimden sonra dönüşüm için ciddi teşvikler gelecek