2- TCMB de aynı şeyi yapmaya başlayacak. Sertleşme durdu zaten.
3- Evet politika faizi düşünce illa kredi faizi muslukları hemen açılacak diye bir kural yok hatta bazen tersine de çalışabiliyor fakat bir noktada konut kredisi tekrar akmaya başlayacak.
4- Bu da gayrimenkul fiyatlarını yukarı taşıyacak.
5- Bunlar hızlı olmasa bile fazlaca değerli Türk Lirası, ya düzeltme ya da seçim öncesi yapılan hareketlerin enflasyon etkisi ile güçsüzleşecek. Bu da gayrimenkul piyasasında yine yukarı yönlü hareket yaratabilir.
Analizimde neresi yanlış?
1. Yanlış. Epey bi süre stabil gidecek.
2. Külliyen yanlış.
Dolayısıyla 3 ve 4 yanlış.
5. Hiç kimse konut TL fiyatlarının artmayacağını söylemiyor zaten. Enflasyon oranında artmayacağını söylüyor.
Sonuç : Bugünkü banka faiz oranlarından kredi ile konut alabilmek çok olası değil.
Neden olumsuz konuşulduğuna gelince, ekonomide bazı zamanlarda bazı ürünlerin fiyatı kontrolsüz ve mantıksız bir şekilde artabiliyor.
Örnek: COinler
Bir başka örnek : Sasa ve Hektaş
Sonra bir tab noktasında durup mantıklı seviyeye iniyor. Konut fiyatları ve kiralar da böyle olacak. TL bazında yükselecek. Reel değerlerinde kayıp olacak.
böyle diyor ekonomistler.
Yanlış olan şu, türkiyede enflasyonun %40’ları geçip %80’lere geldiği ortamda bile %1-1,29 civarı oranlarla kredi verilirken, enflasyonun %10-15 olduğu 2008-2018 arasında bile yıllık %20-25’den aşağı kredi yoktu. 2020-2022 arası saçmalık ötesi kredi politikasının tekrar olmasını beklemeniz yanlış olan.
Eğer tcmb liyakatli yönetim ile kalır ve rte karışmazsa, ki seçim dönemi karışmadıysa sonrasında pek karışacağını sanmam, enflasyonun altında kredi verilmeyecek. 2016-2018 civarlarında bile enflasyona eşit kredi verilmiyordu. O zamanın konut sektörü sıkıntıya girince kredi kampanyaları başlamıştı.
Özetle;
1- normal şartlar altında faizler düşse dahi krediler enflasyonun üstünde seyretmeye devam eder.
2- deprem bölgesi + istanbul kentsel dönüşüm planları + bekleyen 250k toki projesi derken önümüzdeki 3-4 sene konut ve inşaat sektörü sıkıntı yaşamayacak, haliyle kazan kaldırmalarını gerektirecek bir şey yok.
Eğer işler değişti diyebiliyorsak değişen tek şey faiz oranları değil. Mesela 2010-2015 arası yıllık enflasyon ve yıllık konut kredisi faizlerine bakarsanız anlarsınız
- Konut kredi faizlerinde düşüş gelmediği sürece konut fiyatları reel anlamda artamayacak.
- Seçime kadar bir konut kampanyası olmaz ise, seçimden sonra uzun bir süre en azından ilk evi alacaklar haricindekilere olmayacağı aşikar görünüyor
-Oy kaybetmeyi göze alarak sıkılaşmayı devam eden ekonomi politikasının seçin sonrasında da tersi bir durum yapması normal şartlarda beklenmez.
Ben olumlu konuşuyorum. Gayrimenkul için alım zamanı satım için ise yanlış bir zaman. Şu an ki dönem geçici bir dönem bu fiyatları mumla arayacağız. Analiziniz doğru zaten beklentide bu yönde.
Ayrıca gayrimenkul uzun vadeli bir yatırımdır mukayese yapılırken en az 5 yıllık zaman diliminde hesaplamak lazım. 5 yıl ve üzeri hesaplarsaniz enflasyonun kat ve kat üzerinde karlı bir yatirim olduğunu görürsünüz.
Bu tarz kriz ortamlarında, en güzeli nakitte kalmaktır. Nakit derken, döviz, altın veya hemen paraya çevirilebilecek herhangi bir mal.
Konutu hemen değerinden paraya çeviremezsiniz ve bir süre $ bazından değeri düşer. Ancak yine de enflasyonun %150-%200 olduğu bir ortamda ev fiyatlarının seneye, TL bazında en az 2 katına çıkacağı beklenir.
Kira sıkıntılarından dolayı: eviniz yoksa, mutlaka bir ev alın. Yatırımlık ev alacaksanız Eylül, Ekim gibi güzel fırsatlar çıkacaktır. Bugün 100bin dolara alacağınız evi, pazarlıkla 50-60 bin dolara alabilirsiniz.
NOT: Yatırım tavsiyesi değildir. Burası Türkiye, bir karar alırlar, hepsi değişir. Benim, şu anki tahminim bu şekilde.
.
1- fed'in faizi indirmesi icin bir sebep yok. muhtemelen uzun yillar uc asagi bes yukari bu seviyelerde olur faiz.
2- tcmb'nin ne yapacagi belli olmaz.
3- ev fiyatlari seve seve dusecek. kimse yeni ev mev alamaz bu sartlarda. vatandasin parayla veya krediyle ev almasi cok zor artik. yabancilara satisi da kestiler dolar bazindan siniri yukselterek. kisacasi talep cok dustu, dolayisiyla insanlar evlerini satamiyor.
yabancilar lux rezidanslara yonelmek zorunda kaliyor. su anda turkiye'de 30 yillik apartman daireleri $100-150k'ya satilmaya calisiliyor. evlerin dolar bazinda deger kazanmasi sacmaligi kesinlikle geriye donecek. bu arada evini yuksek fiyata satanlar iyi yapti. evler merkez bankasinin para politikasina gore deger kaybedebilir, dogaldir. zaten merkez bankasinin en onemli gorevlerinden biri enflasyon kontroludur. amerika'da catir catir dustu evlerin fiyatlari %20 kadar.
eyyorlamam bu kadar.
şöyle bişey olabilir mi bilemedim, şu an emlak piyasası durgun olduğundan ev sahipleri fiyat arttırmadı 2024e geçişte, krediler açılırsa piyasada alım başlarsa ev sahipleri direk zammı yapar o yüzden ev fiyatları artacak diye olumsuz konuşmalar olabilir.
bir eylülden beri baya bir ev takbimde hiç zam olmadı. 6 aydan uzun süredirde satılmadı bu evler