Bir yazlık, hafta sonu kaçabileceğim sakin bir villa tarzında bir ev, veya arsa alıp villa tarzında bir ev yaptırıp bir nevi uzun dönemli yatırım elde etmek geliyor aklıma.
Kafamdaki bütçe bugünkü bedeli 3/5MTL civarı olan bir seçeneğe yatırım yapmak.
Seçenekler:
1- sapanca'da bir villa/müstakil ev almak. bu alternatif gidip gelebileceğim mesafede ama denize girme şansı yok. airbnb geliri elde edilebilir.
2- ayvalık'ta bir villa/müstakil ev almak. bu alternatif gidip gelebileceğim mesafede ve denize girme şansı var. airbnb kışın zor gibi.
3- bodrum'da bir villa/müstakil ev almak. bu alternatif uzak kaldığı için airbnb ile işletmek mantıklı.
4- ege'de veya sapanca bölgesinde bir arsa alıp villa yaptırmak. bu da makul bir alternatif ama imar vs. konuları sebepli zaman ayırıp uğraşabilir miyim emin değilim.
Amaç cepten minimum nakit cıksın, maksimumda ise finansman kullanayım dediğim gibi. 5/10/15 yıl hiç farketmez.
Bu seçeneklerden hangisine yürürdünüz? Hocam bunlar saçma, madem aylık iyi bir ödeme yapabileceksen şu alternatiflere baksana dediğiniz neler olabilir? (kapsam: 0 konut projesi, arsa, 2. el konut, araç)
Ayvalik vs demissiniz ama kenara ayırdığınız para ne kadar, cash para ne kadar?
Misal 3 milyon lira baktım aylık 68 bin lira ödemesi var.
Villa/yazlik fiyatlari uçtu gitti. Bizim Balıkesir'deki ev 2017'de 350 bin falan ederken şu an 4.5-5 milyon lira ediyor. Yani butcenizi soylemeden fikir vermek zor.
Yıllıkta dolar bazında % 8-9 arası gelir getiren Eurobondlardan alıp kulağımın üstüne yatardım.
www.isbank.com.tr
Anladığım kadarıyla sadece gayrimenkul düşünmüşsünüz.
Airbnb sürdürülebilir bir iş modeli midir iyi düşünmek lazım. Şu anda bu şekilde para kazanan çok elbette ama, turizmcilerin isyan etmesiyle bir düzenlemeye bakar o iş. Dimyata pirince giderken eldeki bulgurdan olmayın.
Yazdıklarınızdan anladığım kadarıyla bu denli bir borca girmeden önce bir şekilde bütçe yönetimi konusunda kendinizi eğitin derim. Çünkü aylık artırdığım parayı ne yapacağımı şaşırıyorum oraya buraya savruluyor demişsiniz. Ukalalık etmek istemem yanlış anlamayın ama şuna çok inanırım, 10000 lirayı idare edemeyen, 1milyonu hiç edemez.
Şu yüzden söylüyorum, bu denli bir borca imza atıp, sonra onu yatırımın getirisiyle ödemeye çalışmak da ciddi bir planlama işi.
Gelelim yatırım planına. Şu an 1milyon peşinat verseniz, 2 milyon kredi kullanıp 3 milyona bir ev alsanız aylık ödemeniz gereken tutar 40 ile 50 bin arasında değişiyor (ilk evim kredisi aldığınızda bile yüksek taksitler çıkabilir. Öncelikle hiç para kazanmadığınız aylarda bu miktarı ödeyebileceğiniz bir geliriniz var mı? Diğer aylarda kazandıklarımla öderim demeyin. Kazanamayabilirsiniz. Buna göre hesap yapın.
ilk 3 soruya tek bir cevap yazayım.
-Airbnb için evinizin içini döşemeniz lazım ve güzel döşemeniz lazım. Otel işletmecisi gibi düşünün. Kimse kötü görünen bir yerde kalmak istemez. Üstelik her misafirden sonra temizlik, bakım yapmanız gerekir. Uzaktan bunu yönetemezsiniz. En basitinden misafire anahtar vermeniz gerekir orada bulunup. Bunu yapan şirketler var. Evinizi kontratla bir şirkete veriyorsunuz. Onlar size aylık sabit bir ücret ödüyor, evi onlar işletiyor. Ama ne kadar güvenilir tartışılır.
-Airbnb'nin otel işletmeciliğinden çok da farkı yok. Üstelik hiç tahmin etmediğiniz ek masrafları olacak. Evin sigortası, misafirlerin oluşturacağı hasarlar, evde oluşabilecek sorunlar, gelirinizin vergisi vb derken bu maliyetleri de hesaba katın.
-Üstelik airbnb'de "resmi bir pansiyon ya da otel" olmadığınız için misafirlerin vereceği zararlar konusunda tazmin hakkınız sıkıntılı olabilir. Yani gidip gerekli izinleri alıp evinizi resmi bir pansiyona çevirip resmi olarak böyle bir kiralama yapabilirsiniz. En azından sorunları daha rahat aşarsınız.
-Bunlarla uğraşacak vaktiniz, enerjiniz, sabrınız ve bütçeniz olmalı yani.
Daha net bir hesap yapalım. Airbnb'den kendiniz de bakabilirsiniz. Turizm sezonunda bile Ayvalık'ta evlerin günlük kirası 2000-4000 TL civarında ki onların bile ne kadar iyi döşendiğine dikkat edin. Güzel bir dekorasyon var taş evler vs. Turistik değeri var yani. Bu ev 30 gün full çekse bile 60000-80000 getiriyor ki yazlık bir evin yaz sezonunda bile her gün dolu olması mümkün değil. Benim çok yakın bir arkadaşım istanbul Şişli'de şahane bir evi var, yani yaz kış turiste verebiliyor. onunla airbnb'den 1 yılda 350bin kazanabildi ancak. Yani ev kredisine ayda 30000 bile ödeseniz, yıllık kredi maliyetiniz 360000 TL.
Bir diğer gözden kaçar unsur, türkiye'de enflasyon artış hızı hep bu seviyede olmayabilir. Yani seneye nasılsa kiralar daha çok artar diye bu kredilere girerseniz, enflasyon daha makul seviyelere indiğinde sizin kar edebileceğiniz kira seviyelerine ulaşmanız daha uzun sürebilir.
4. sorunuza cevap olarak da villa yaptırma işi sandığınızdan daha zahmetli. Özellikle bu işlerden anlamıyorsanız ve başında duramayacaksanız. Hele inşaatı yapan sizin bu işi anlamadığınızı hissederse ki hemen hisseder, çoğu bölümünü uyduruk yapacaktır projenin. Ev tamamlandıktan sonra bir sürü tadilatla daha uğraşırsınız. Bir de inşaat işinde birçok iş planlandığı gibi gitmez. En basitinden proje uzadı diyelim. 6 ayda bitireceği işi 7 ayda bitirdi. O ekstra 1 ayda işçilerin yevmiyesini sizden ister. Vermezseniz projeye devam etmez vs vs... İnşaatı yapan düzgün bile olsa, size söz verdiği malzemeyi piyasada bulamaz ya da söz verdiği fiyata bulamaz. İnşaat devam ederken bir şeyleri değiştirmek zorunda kalır vs bunlar da ek masraf çıkarır. Tahmininizden %20-30 daha yüksek bir maliyet çıkacaktır kesinlikle. İmar, iskan, belediye vs kısmını zaten geçiyorum. anlatması bile yorucu:)
Yani çok iyi düşünün, çok ince hesaplayın öyle adım atın derim. Bu arada araç demişsiniz ama araç yatırımdan bile sayılmamalı (kiraya verilebilecek ticari bir araç değilse. Atıyorum kargo kamyoneti, otobüs, taksi vb). Mesela bir arkadaşımın eşi pandemi döneminde 3-4 tane ticari araç aldı, 2 tane de şoför bağladı maaşla. Kargo şirketlerine taşeron olarak kiraladı araçları ve şoförleri. Fena para kazanmadı. ama zaten lojistik işindeydi, bu sektörü tanıyordu, ihtiyacı gördü o bilgiyle yatırım yaptı. Sektörü bilmeden yapılacak işler değil yani.
@anten gayrimenkulu güzel anlatmış, sizin yazım tarzınızdan tam getiri odaklı değil güzel bir yaşam sürmeme katkısı olsun diye düşündünüz gibi geldi. ben eurobond +1 demeye geldim. bundan gelen kuponlarla da istediğiniz yerde kalın, ana paranız da döviz cinsinde kalmış olur.
muhtemelen aynı miktarda sermayeyle satın alacağınız konuttan da işyerinden de fazla pasif getirisi olur, akarsız kokarsız, likit, para geldikçe alınabilir örn 1000 usd'lik bir eurobond her 6 ayda bir ortalama 50 usd kupon verir, hiçbir şey yapmasanız 10 senede bu kuponlar kendini amorti eder, ana para tamamen kar olur. hemen hiçbir kirada bu F/K oranı yok. ki bu kuponlarla da yeni eurobond alıp getiriyi katlayabilir veya istediğiniz anda eurobondun kendisini satıp çıkabilirsiniz. o arada eurobondun fiyatı da artmış veya azalmış olabilir tabii bu kısım ülkenin risk pirimi değişimiyle orantılı, risk artarsa eurobond fiyatı düşer, satıp çıkacam derseniz zarar edebilirsiniz ama vadesini beklediğiniz sürece getirisi planlı, ülke resmi olarak batmadıkça garanti ödemeli. ülke batarsa gayrimenkul de ayakta kalamaz zaten. bir tek yıllık eurobond getirisi belli miktarın üzerine çıkarsa vergilendiriliyor, 2022'de bu rakam 70k tlydi bu sene nedir bilmiyorum. vergisi de gelirin %15'i civarı olması lazım.
