Yalova. 5 sene önce 4 bin liradan aldığım araziye 250 bin lira teklif ettiler dün.
Gerçi tabi bundan sonra bu tempoda değerlenir mi bilmiyorum. Ama param olsa Bursa Gemlik / Orhangazi civarından biraz yer alırdım. Değerlenmezse de gider kendim otururum, çok güzel yerler.
Rusya Ukrayna savaşı yunan gerilimi Suriye Irak terörizm patlayan bombalar depremler nükleer santrali de hesaba katarsak... Yozgat diyorum.
Arsa çok zor bir yatırım alanı. Genelde insnalar arsayı alıp 10-15 yıl sonra sattıkları için enflasyon kaynaklı fiyat artışlarını kâr sanıyor.
Arsada kazanmak için ya çok şanslı olmanız lazım ya da çok iyi bir çevreniz olması lazım ki arsa fiyatlarını etkileyecek değişimleri nokta atışı öğrenin.
Bunun dışında kalan arsa alım satımları spekülasyondan ibaret. Genelde şöyle oluyor, bir bölgeyle ilgili fısıltı gazetesi çalışıyor. Sonra oraya bir yığılma başlıyor. Aynı insanlar birbiri arasında arsa alıp satıyor. Sonunda balon sönüyor, kazanan kazanıyor ama büyük çoğunluğun elinde kalıyor aldığı arsalar.
Bir arsanın değer kazanması için bölgede ciddi değişimler olması lazım. Ne gibi?
-Civarda imar yoktur, imar gelir. Ama bu tek başına yetmez.
-Altyapı yoktur, altyapı gelir. Yol, su, elektrik, doğalgaz gibi. Ama bu da yetmez.
-Bölgede yaşam başlatacak bir ivme lazım. Nedir bu? Bir sanayi bölgesi kurulması, bir üniversite kurulması, bir havaalanı yapılması, büyük bir hastane inşaatı gibi... Yani bölgede uzun süreli yapılaşma ve yaşam oluşturacak bir şey lazım.
Sıfır yaşam olan bölgelerde fiyat artışları daha hızlı olabilir. En ufak hareket potansiyeli gösteriyor çünkü.
Bu yukarda saydıklarım hiç yaşam olmayan bölgeler için. Zaten yaşam olan bölgelerde nasıl oluyor bu iş?
-bu bölgelerde arsa fiyatları zaten çoooook önceden fiyatlanmıştır potansiyele göre. O yüzden biraz daha ağır bir hareket olması muhtemel.
-Yine de bölgeye ivme katacak birkaç konu mümkün olabilir. Mesela bölgeye çooook büyük bir konut projesi yapılması, bölgede okul, üniversite, hastane açılması, bölgeye bir metro, tren bağlantısı sağlanması, bölgenin kendi içinde bir "hype kazanması" (cihangir, bomonti, ataşehir gibi), o şehrin uluslararası arenada parlaması gibi ( 2000'lerin başında istanbul yaşadı bunu)...
Yani bunları önceden tahmin edebiliyorsanız, ya da size bu bilgileri verebilecek bir çevreniz varsa atıyorum büyük bir inşaat firmasının sahibi arkadaşınızdır, bir sonraki projeyi nereye yaptığını size söyler siz de gider civarda arsa alırsınız.
Onun dışında sıradan düz vatandaşın, emlakçının bile, bir bölgenin 10 yıl sonra ne olacağını tahmin etmesi mümkün değil. Şimdi mesela yaşadığınız şehirden yola çıkın, son 10 yılda bu kadar radikal değişiklikleri yaşayan kaç bölge var? Ama eminim değerlenecek belkentisiyle arsa satılan bir sürü yer olmuştur.
Çünkü genelde bu bilgilere haiz olmayan insanların arsa tecrübesi şöyle oluyor:
1-Elinde büyük nakit olan bir yatırımcı ya da yatırımcılar grubu gözüne kestirdikleri bir bölgede, genelde epey ucuz bölgeler oluyor bunlar tarla marla hatta, bir anda arsa toplamaya başlıyorlar. Atıyorum metrekaresi 1000 TL'den alıyor.
2-Bir anda böyle bir talep gelince civarda "imar gelecekmiş, teknokent kurulacakmış, fabrika açılacakmış, havaalanı yapılacakmış" gibi beklentiler dolanmaya başlıyor. Çünkü niye bir anda bu kadar arsa alsın ki birileri değil mi?
3-Emlakçılar da bu kadar talep görünce o bölgeye üşüşüyor. Civar şehirlerden insanlar da bölgede arsa sormaya başlıyor. Halbuki kimsenin bir şey dediği yok. İnsanlar kendi kendilerine bir hikaye uydurmaya başlıyorlar. Arsayı alan adamlar da bir şey demiyor aslında adam sadece bir anda bir ilçe büyüklüğünde yer alıyor o kadar.
4-Arsaları toplayan yatırımcılar piyasada çok talep oluştuğunu görünce satış ilanları çıkıyor. Sonra metrekaresini 1000 TL'den aldıkları yerleri 2000, 3000'den satmaya başlıyorlar. Millet de atlıyor burası çok değerlenecek diye.
5-Adamlar ellerindeki bütün arsa stoğunu aldıklarının kat kat üstüne satıyorlar. Arsaları alan "uyanıklar da" belki 10 yıl bekliyor buraya imar gelecekmiş beklentisiyle. Ha dolandırıcılık dersen o da değil. Düşün elinde çok para var, gidiyorsun bilecik'e 20 km mesafede metrekarelerce yer alıyorsun. Yaptığın tek şey bu. Sonra kendi kendine bir beklenti oluşuyor. Yani aslında insanlar kendi kendilerine bir masal uydurup ona inanıyorlar.
Türkiye'nin genelinde arsa trendleri böyle işliyor. Yani son 20 yıl içinde çoooook çok az bölge gerçekten değer kazandı. Mesela istanbul'da Ataşehir'in yanındaki şerifali bölgesi, 2000'lerde milletin burun kıvırdığı gecekondu bile değil tarlalarla dolu bir alanken, şimdi o tarlaların sahibi milletin köylü diye burun kıvırdığı adamlar para sayma makinesiyle geziyor artık. Bir de istanbul'un batı yakası çok değerlendi.
Ama o kadar zor ki kestirmek. Mesela İstanbul Şile... Şehrin en kuzey tarafı. Mesela 1995 yılında buraya ışık üniversitesi kampüsü yapıldı. Üniversite'ye rağmen 2010'lara kadar 1-2 mercedes fiyatına Şile'de bir köy alabilirdiniz. 2010'lardan sonra bir anda bölgede bir hareket başladı turizm ekseninde. Herkes 2015'ten itibaren şile'den arsa almaya başladı. Ama değer kazanan sadece kumbaba tarafı oldu. Mesela bunu kimse kestiremedi neresi değerlenecek diye. Şu anda Şile kumbaba tarafları inanılmaz pahalı. Ama hemen 5-10 km ötesindeki yerler ucuz. Ağva mesela şile'ye yakın olmasına rağmen hiç hareket yok.
Ya da istanbul'dan bolu'ya kadar olan bölgelere bakın. Kocaeli, sapanca... bunların kuzeyi. Sanayinin dibi, istanbul'a 1 saat mesafede yerler. Ama yıllardır hareket yok bu bölgelerde. Herkes sanayi bu tarafta diye bu bölgelerin çok değerleneceğini düşündü. Örneğin kandıra'da yıllarca insanlara arsa satıldı. Ama istanbul doğuya değil batıya büyüdü:)
Bir de şu var, her bölgenin gelişmesi kalkınması çok gerçekçi değil. Herkes aldığı bölgenin aşırı gelişeceğine inanıyor ama dünyanın hiçbir yerinde böyle bir şey yok. Ciddi bir nüfus hareketi lazım her şeyden önce o bölgeye.
En basit örneği, bursa ve istanbul arasındaki orhangazi bölgesi. Burası 2000 yılında neyse, 2022'de o ölçekte. Düşünün Türkiye'nin 2 büyük sanayi şehrinin tam ortasında, inanılmaz bir transit noktası. Buna rağmen 2000 yılında 68000 olan nüfusu, 2022'de ancak 80000 olmuş. Normalde il olabilecek potansiyelde bir bölge. Ama yok işte kimse gidip yerleşmiyor oraya:)
İşin özü, arsadan para kazanma konusu şans ya da çevre işi.