Balıkesir Akçay’da bahçe içinde 3 katlı bir aile apartmanımız var ancak maalesef uzun yıllardır çok bakımsız kaldığı için harap vaziyette.
Şimdi apartmanı yıktırıp yerine yeni bir apartman yaptırmak istiyoruz. Müteahhitlerle görüşüyoruz ama bu konularda bir bilgimiz olmadığı için adamlar ne derse anlamış gibi yapmak zorunda kalıyoruz ve bu yüzden de bir anlamda onlara tabi oluyoruz.
Bu yüzden anlaşma yapılmadan önce hiç değilse biraz ön bilgi edinmek istedim.
Burada apartmanlar için 4 kat sınırı var. Her kata 3 adet 1+1 olacak şekilde toplamda 12 daire olsun istiyoruz.
Binanın bulunduğu arazi 400 metrekare ve imar izni %40. Arazinin yeri çok merkezi ve değerli.
1) Biz bu binayı kat karşılığı değilde kendimiz yaptırmak istesek böyle 4 katlı 12 adet 1+1 daire sistemiyle malzeme ve işçilik aşağı yukarı ne kadara mâl olur?
2) Müteahhitle kat karşılığı anlaşacak olsak maksimum yüzde kaç talep edebiliriz? Müteahhitler çok yüksek yüzdeler istiyorlar ve açıkçası işimize gelmiyor. Biz bu işin işleyişini, maliyetlerini bilmediğimiz için adamlar yüksekten kapı açıyorlar. Biz 12 dairenin en az 8 adetini istiyoruz. Maksimum yüzde kaç istesek kabul görme olasılığı var?
3) Arkadaşlar maalesef görüştüğümüz çoğu müteahhitin daha önceden yaptığı binalar hem kullanışsız hem de hiç estetik değil. Çok profesyonel bir proje talebimiz yok ama hiçbir estetik algısı olmadan sadece eli biraz para gördüğü için bu işe girmiş adamların yaptıkları yapılardan da biraz farklı olsun istiyoruz. Müteahhitlerin yaptıkları binalar siyah camekanlı kapalı balkonlu, alüminyum trabzanlı falan çok alaturka tarzda binalar. Biz daha sade, daha basit ve derli toplu bir yapı istiyoruz açıkçası. Bunun için ne yapabiliriz? Binanın içi ve dış tasarımında kullanılacak malzemelerle ilgili ya da genel tasarımıyla ilgili sözleşmeye madde ekletebilir miyiz?
4) Arkadaşlar müteahhitlerin bize sundukları hazır mimari planlarda her daire metrekare olarak birbirinden farklı. Yani mesela biri 3 metrekare fazla, biri 2 metrekare eksik ya da birinin mutfağı daha büyük diğerininse banyosu vb. Özel bir talep olmadığı sürece dairelerin simetrik ve eşit ölçülerde olması gerekmez mi?Yani tabi bu durum planına göre değişir, mesela bazı binalarda alt kattaki daireler daha büyük çizilir, üst kattakiler daha kompakt tasarlanabilir. Ama gene de genel olarak bir simetri olması gerekmez mi? Yani her daire de birbirinden farklı olmaz herhalde. Biz daha derli toplu bir plan çizdirmek için bir mimar ile anlaşsak akıl kârı mıdır sizce? Proje çizimi bize ne kadara mâl olur? Ya da hazır bir proje üzerine mi anlaşsak?
5) Müteahhitle sözleşme yaparken nelere dikkat etmeliyiz? “Şu maddenin bulunmasına çok dikkat edin” ya da “Şu maddenin ucu açık olmasın.” ya da “Muhakkak şu maddeyi de ekletin” ya da “Şöyle bir madde olursa müteahhit bunu suistimal edebilir.” gibi bir uyarınız var mı?
6) Müteahhit inşaat bitmeden yok kur farkı, yok malzemeye zam geldi diye ekstradan para talep edebilir mi ya da maliyeti dengelemek için yüzde payınızı düşüreceğim diyebilir mi? Bu durumun önüne geçebilmek için sözleşmeye nasıl bir madde ekletebiliriz?
7) İnşaatın zamanında bitmesinin garantiye alınması için sözleşmeye süre kısıtlayıcı bir madde ekletmeli miyiz? Bu maddeye uyulmadığı yani inşaat zamanında bitirilip teslim edilmediği taktirde uygulanacak bir ceza / tazminat maddesi sözleşmeye eklenebilir mi?
8 ) İnşaat yapılmadan önce zemin etüdü raporunu nasıl çıkarttırabiliriz? İnşaatın bu rapora göre projelendirilmesini ve bu rapora göre malzeme kullanılmasını nasıl garantiye alırız? Sözleşmeye bunun için nasıl bir madde ekletebiliriz? Binanın gerçekten bu rapora göre projelendirilip, uygun malzemenin kullanıldığını nasıl denetleyebiliriz? Dışarıdan bir denetçi mi getirmemiz gerekir?
9) İnşaat yapım sürecinde ikamet etmek için geçici olarak bi ev kiralanmasını ya da kalacak bir yer ayarlanmasını talep edebilir miyiz? Tamire gönderdiğimiz aracın yerine ikame araç talep etmek gibi.
10) Bu işin raconu nedir? Müteahhitler ne gibi uyanıklıklar yapabilir? Nelere karşı tetikte olmalıyız?
Aranızda bu konularda bir bilgisi olan, yakın zamanda kendisi ya da bir tanıdığı böyle bir işe kalkışmış olan, fikir vermek isteyen, bilgilerini paylaşmak isteyen varsa gerçekten çok makbule geçer.
Cevaplarınız için şimdiden çok çok teşekkür ederim.
1-İnşaat maliyetleri M2 üzerinden hesaplanır. Yaptıracağınız inşaatın bulunduğu bölgedeki emsal oranını, taks ve nizamları bilmeden sorduğunuz sorunum cevabını verilemez.
2- genel kural paylaşım yüzde 50 50 dir ancak burada istediğiniz inşaatın özellikleri ve bulunduğınuz bölgedeki arsa fiyatları belirleyici. Kendi fikrimce kimse size 12 dairede 8 daire vermez bu maliyetlerle.
3- bahsettiğiniz şeyleri değil daha iyisini de yapar müteahhit. Bu maliyetle alakalı. Fazladan daire verirseniz altın kaplamalı trabzan bile yapar size.
4- kat planı simetrik yapılmaya çalışılır ancak arsanın şekli yaklaşım ölçüleri bir ton hesap var. Bunlar bozabiliyor.
5- tuğlanın markasından evyenin modeline kadar istediğiniz her şeyi yazdırabilirsiniz. En önemlisi bina inşaatı kısımlara ayrılır ve her kısım bittikçe müteahhite satış için vekaletname verilir. Örneğin 1. Kat bittiğinde bir daire 2. Kat bittiğinde 2. Daire satışı için yetki verilmesi gibi. Bu durumda en son daire bina tam teslim edilmeden müteahhite verilmemeli.
6- sözleşmede yazmayan bir şeyi isteyemez
7- koyabilirsiniz. Genelde hep olur zaten.
8- sizlik bir şey yok. Bunlar standart yapılan işler. Müteahhit yapı denetim firmalarıyla bu nedenlerle çalışıyor zaten.
9-böyle bir şeyi sormayın bile.
10- müteahhitler her türlü uyanıklığı yapar. Anlamazsınız. Önemli olan evyeden trabzandan çalması değil. Kolondan kirişten betondan çalmasıdır. Buna dikkat edin.
Keşke her soruya @dreamsandcolours kadar düzgün, doyurucu cevap veren biri çıksa.
9. sorunun karşılığı şöyle. Müteahhit arsayı gördüğü anda, oraya ne yapacağını, kaça satacağını, ne kadar kar edeceğini kafasında zaten kurar. Tek bilinmeyen senin ne isteyeceğindir. Sen iş bitene kadar beni 5 yıldızlı otelde ağırla da diyebilirsin. Adam bunu maliyete koyup sana iki daire noksan söyler, olur biter. Bunlarla uğraşmak senin ucuz işler peşinde koştuğunu gösterir sadece. Pazarlığın konusu bu değil de daire sayısı olmalı bence.
