En sonunda oturabileceğim bir ev buldum ama ilk defa ev alacağım için emin olamadığım birkaç soru var, elbet bilen birileri vardır burda.
Austosta kontratı dolacak kiracı var. 8 ay önce girmiş. Yasal hakkım neyse sonuna kadar oturcam diyor. Evi aldığımız gibi ihtarname çekeceğiz ama şu kısmı anlamadım. Bu arkadaşın kontratı bitiyor ve önemlisi ev satılacak.
1.Yeni kontrat yapmalı mıyız? Emlakçı diyor ki 3 ay süreli kontrat yapılmalı. Avukata sorayım değil mi? Veya burda biri varsa?
2.Dediğim gibi oturacağım bir an önce evin boşalması lazım ben de kiradayım, aynı şehirde başka evim yok. 6 ay yasal hakkı mı var ihtarname ulaştığı andan itibaren?
3.bir miktar kredi çekeceğim. Örneğin evi 100e alıyorum. 50 kredi çekmek istiyorum dersek, banka ile konuştum eksperin belirlediğinin yüzde 80ine kadar kredi çıkabiliyormuş. Eksper evin değerini 500 belirlerse hedeflediğim kredi tutarı olan 50yi çekemeyecek miyim? Bankaya yarın gideceğim de sorayım dedim.
4.kredi için gereken evraklarda maaş bordrosu var. Onun fiziksel, ıslak hali mi gerekiyor, pdf olur mu? Son 1 ay mı yoksa son birkaç aylık mı lazım?
Eğer mutlaka şuna dikkat et diyeceğiniz öneriler olursa da çok makbule geçer. Karışık işlermiş biraz bunlar.
Şimdiden teşekkür ederim cevaplar için.
Kendiniz oturacaksanız boş ev bakmanızı tavsiye ederim. Şu sıralar sayısız tahliye davası birikmiştir, davanın sonuçlanması epey zaman alır. Kesin olarak sözleşmesi bittikten birkaç ay sonra çıkacağını düşünmeyin.
Ekspertiz değeri konusunda da büyük sürpriz yaşayabilirsiniz. Adam evi 3 milyona satıp ekspertizini 1 göstermiş olabilir. 1,5 milyon krediye niyet ederken en fazla 800 bin çekmeniz mümkün olabilir. Mal sahibi gelir vergisini düşükten vermek istiyorsa bu yola başvuruyorlar bildiğim kadarıyla. Beğendiğim çok evden sinirlenip vazgeçtim bu sebeple.
Bunlardan önce bir evi alınırken yapılması gereken en önemli şeyi yap . Bölge karakoldan tanıdık polis bul. Sor bakam sıkıntılı hane var mı apartman ve sokakta.
İlk 2 soru için bir yorumum yok ama diğerleri için; istediğin miktarda kredi çekebilirsin. Ama tapuda harç öderken evin bedelini kredi tutarından aşağı göstermezsin. Hangi ilçeden aldıysan oranın belediyesine gidip evin rayiç bedelini öğrenebilirsin.bordroyu ıslak imzalı kaşleli istiyorlar, son ay yeterliydi sanırım.
yeni kontrat yapma, evi alır alma ihtar çek. evet 6 ay kadar oturma hakkı var.
1) Yeni kontrat evet yapılmalı. Herşeyden önce sen kiracılı ev aldığın için kira senin sözleşmende yazan IBAN'a iletilmeli. Ağustosta kontratının doluyor olması önemli değil kiracı istemediği sürece çıkmaz.
2) Kaç ay daha oturma hakkı var bilemiyorum ama senin başka bir evin yoksa kiracıyı çıkarma hakkın oluyor.
3) Eksperin belirlediği konut değerinin %80'ine kadar kredi kullanabilirsin. Eksper eve 500 derse üst limit 400 olacak kredi çekebilirsin. İster 50, ister 150, ister 400. Gelir durumunun tabi ki müsait olduğunu varsayıyorum.
4) Kredi başvuru ve onay sürecinde maaş bordrosunu mailden kabul ediyorlar çünkü banka genel müdürlüğünde tahsis birimleri krediye onay verir. Postayla iletilmesi uğraşılması mantıksız. Limit onaylandıktan sonra şubede imza aşamasında ıslak imzalı/kaşeli versiyonunu verirsin. Genelde son 3 ay talep edilir. En az 6 aydır o kurumda çalışıyor olmanı beklerler.
Kiracı ile anlaşma yoluna gitmende fayda var, adama gidip de "bir an önce evimi boşalt" dersen iş inatlaşmaya doğru gider mahkemelik olursunuz. Benim oturduğum ev geçen sonbahar aylarında satıldı, evlilik yapacağımdan yazdan önce evden çıkmayacağımı açıkça yeni alıcılara söyledim. Onlar da benim çıkmamı beklediler 6 ay kadar. Söz verdiğim zamanda evi boşalttım.
Özellikle kamu bankasından kredi kullanacaksan imza maratonuna hazır ol yarım gün sürüyor. 1,29 faiz oranından kullandırmak için 3 tane otomatik ödeme talimatı hazırlaman lazım. Ayrıca peşinat (özkaynak) tutarını 3-5 gün kadar hesabında tutmanı isterler. Zorla BES yaptırıyorlar vs. prosedür çok fazla malesef.
kesin bilgi veriyorum: senelerce kiracı o evde oturur. 6 aylık mevzu şu: sen ihtar çekiyorsun ve 6 ay süre veriyorsun. 6 ay sonra çıkmazsa dava açıyorsun. yani bu 6 aylık süre dava açma süresi. sonrasında buraya kendi ihtiyacın olduğunu ispat edip tahliye edilmesini talep edeceksin mahkemeden.
eğer ki kiracı ben çıkmam asla falan diyor ve ciddi ise bence başka ev bak. açacağın dava hele ki istanbulsa uzun sürecek. sınra karara itiraz imkanı var vs. bu sürede kiracıyı çıkaramayacaksın.
ya para verip çıkaracaksın anlaşıp ya da başka tür yöntemlerle. he ama kiracı da 8 ay önce girmişse çıkmamak hakkı tabi. sonuçta o da ona gçre plan yapmıştır.
Kiraci mevzusunu ve krediyi anlatmislar zaten.
Ek olarak depozito olayini da netlestirin. Ya eski ev sahibi size devretsin parayi, siz kiraci cikarken verin ya da baska bir formul bulun ama netlestirin.
Yoksa kiraci cikarken sizden ister. (Satan kisi banane diyebilir)
1- Yeni kontrat yapmıyorsunuz da IBAN'ınızı iletiyorsunuz sanırım sadece. Avukata mutlaka sorun.
2- Evi aldıktan sonra yanılmıyorsam 30 gün süreniz var ihtar çekmek için. İhtardan sonra 6 ay içinde evden çıkmak zorunda, çıkmazsa dava süreci başlayacak. (Kiracı kötü niyetliyse elbette çok uzun süre oturabilir, davalar uzar gider. Ama 100 kiracıdan 3-5 tanesi bile böyle çıkmaz sanırım, takdir size kalmış)
3- Eksper evin değerini ne belirlerse kredi ona göre %80 (500 bin TL altında %90 galiba). Bu konuda net bir şey söylemek mümkün değil elbette ama 1 milyona alacağınız bir eve eksperin 700 bin lira değer biçmesi çok büyük bir sürpriz olmaz. Hazırlıklı olun. (Ufak bir kısım eksik kalırsa 24 aylık bir tüketici kredisi de kullanırarak çözebilirsiniz belki)
4- Her bankaya göre değişiyor olsa gerek, en iyi bilgiyi bankacı verir. Islak imzalı vermiştim ben.
Ekstra:
- Katılım bankasından almamaya çalışın krediyi. (İleride faizler daha da düşerse yapılandırma yapmak onlarda daha zor veya imkansız oluyor olabilir)
- Kiracı ile konuşun, çok sorun çıkaracaksa paranıza yazık olur. Makul bir şekilde anlaşabileceğiniz biri olup olmadığını tartın.
- Apartmandan birinin zilini çalın, o daireyi almak istediğinizi ve genel olarak apartmanın nasıl olduğunu sorun. Çok büyük bir para harcıyorsunuz, utangaçlık etmeyin. Zil çalıp rahatsız etmekten çekinirseniz kapıda 5-10 dakika durun. Mutlaka apartmandan biri girip çıkacaktır, hem de sokağı izlemiş olursunuz.
- Kendinizi daha iyi hissedecekseniz tapunun fotoğrafıyla birlikte belediyeye gidin. Dairede veya apartmanda bir sorun olup olmadığını sorun, bilgi verirler.
- Emlakçı komisyonunu şimdiden konuşun. Bu konuda pazarlığa açık oluyor emlakçılar.
- Madem o evde yaşayacaksınız, üst komşuyla tanışmanız da çok faydalı olur. Mesela 8 çocuklu bir aileyse hayatınız zindan olur.
- Tapunun fotokopisini isteyin, arsa payına mutlaka bakın. (Tapuda o zamanki fiyatı ve en son ne zaman satıldığı yazıyordur. 5 seneden kısa bir süre önce satıldıysa vergi sıkıntısı çıkabilir, o konuyu bir bilene sorun)
- Evin fiyatını tapuda kaç liradan göstereceğinizi emlakçıya sorun. Ev sahibininin bu konuda bir şartı olabilir.
jack of hearts'ın dediği gibi ekspertizin fiyatını farklı göstermek diye bir şey yok bildiğim kadarıyla. Ekspertizi yapan bağımsız bir firma. Ne ev sahibi ne de bankaya bağlı değil. Ama evi aldıktan sonra 5 seneden kısa sürede satıyorlarsa gelir vergisi ödemesi gerekiyor ev sahibinin. O da çok yüksek bir vergi, o yüzden değerini düşük göstermek gibi işler oluyor.
Asla yeni bir kontrat yapmayın, bu sayede kiracıyla yeni bir anlaşma yapmış ve ona haklarını teslim etmiş olursunuz. 5 seneden önce rayiç değer kira artışı yapamaz, 10 seneden önce çıkaramazsınız.
Evin satışı ile birlikte sahiplik hakkı size geçiyor ve önceki kontratın geçerliliği devam ediyor.
Tapu satışından sonra noterden ihtar çekin, yanlış hatırlamıyorsam eski kontratın kalan süresi 6 aydan uzun ise ihtardan sonra 6 ay. Kalan süre 6 aydan daha az ise eski kontratın bitiş süresinde evi boşaltması gerekiyor.
Tahliye etmezse dava açıyorsunuz, uzun sürse de bütün masraflar evden çıkmayan kiracıya yükleniyor.
Mutlaka bir avukattan destek alın.