Ekşi Duyuru

devletin açıkladığı oran neyse onun üzerinden yatır diyeceksin sadece hocam, bu kadar. yatırmazsa ihtar ve sonrasında icra. 5 yıl dolduysa kira tespit davası. ödemezse 2. ihtardan sonra sanırım tahliye davası da açılabiliyor. yüz göz olmaya gerek yok.

önceki yıllar pek zam yapmadığımız için şu an çok düşük. resmi rakamı yapsak bile baya düşük kalıyor. önceki yıllar pek sorun etmedik en azından ucuza otursun maliyeti olmasın diye ama bir şeyler talep edince artık maliyeti aşmaya başladı. şu an evin boş kalması daha karlı. kira tespit davası var ama uzun bir süreçmiş sanırım. bu sürece giren var mı? ya da tahliye davası açabilirim. (kalabileceğim başka evim yok) çünkü mahkeme masrafına, koşturmacasına katlanacaksam en azından kökten çözülsün diye düşünüyorum.

bir de şu konuda bilgisi olan var mı? kira tespit davası açmadan kiracıyla kirayı arttırma konusunda konuşmak gerek sanırım. şu an tüfe üzerinde artması için anlaşırsak daha sonra vazgeçerse farkı talep etme hakkı olur mu? böyle olursa direkt dava yoluna gitmek daha mantıklı. öyle olursa da onla uğraşmışken direkt tahliye davası açmak daha mantıklı.

Evinizde resmen bedavaya oturan, bencil, kötü niyetli bir kiracı söz konusu. Yerinizde olsam asla hiçbir isteğini yerine getirmez, eğer bütçem varsa o evin emsal aylık kirası ne ise 6,7 ay ile çarpıp kendi rızasıyla çıkması için vermeyi teklif eder, kabul etmezse kira tespit davası ve tahliye davasını eş zamanlı olarak açacağımı söylerdim. Buna rağmen kabul etmezse de davaları açardım.

Emin olun her türlü senaryo, şuan içinde bulunduğunuz durumdan daha karlı olur.
Yukarıda bahsettiğim şekilde bir kiracıyı yakın zamanda çıkarttım. Üstelik kira tespit davası açma hakkım henüz yoktu. Kimse alacağı toplu bir para varken, haksız çıkacağı iki tane davayla uğraşmak istemez. İsterse de finalde yine siz karlı çıkarsınız.

evle ilgili oluşan sorunları kendi karşılasın. 5 yılı geçmiş, evdeki eşyalar da doğal olarak veya kullanım kaynaklı eskiyor. yaptırmaya param yok diyin başka sorun çıkarsa.

bu kira tespit olayları tahliye süreci kadar uğraştırıcı değil sanırım. belki o opsiyonu tekrar gözden geçirmelisiniz.

herkes adil olmalı. kiracı da ev sahibi de. her ev sahibi zengin olmuyor ya da emlak kralı değil. bizde ev sahiplerine karşı "zamanında ohh kebap şekilde aldı evi, kaçak yere ev yapıp sonra müteahhite verip zengin oldular" diye genel bir algı var. açıkçası altı boş bir argüman değil bu ama yine de herkes için de geçerli değil.

ev kirası gelir değildir. ama durduk yere kiracım var diye ekstra bir gider de olmamalı. dediğiniz gibi boş bırakmak daha karlı oluyor bu durumda.

en mantıklı davranış kira tespit davası gibi geliyor. evle ilgili sorunlara da kulak tıkamanız gerekebilir.

Evin içine 1 lira bile masraf yapmayın. Sizin rızanız dışında iş yaptırıp kiradan düşmeye kalkarsa kira ödenmediği için tahliye davası açın. Her halükarda kira tespit davası açın.

Eğer çıkartma durumu yoksa, direkt rayiç kira bedelini belirleyip, ihtar çekin ve davayı açın. Maalesef süreç çok uzun ama başka türlü kirayı artırma durumu yok.

Eve de şimdilik hiçbir yatırım yapmayın. Bu tipler böyle, sessiz kaldıkça tepenize binerler. Kirayı eksik vs. yatırırsa direkt ihtar çekin. Eliniz güçlenir.


.

Karşındaki iyi niyetli değil. Dolayısıyla hakkını sonuna kadar savunman lazım.

- Kira tespit davasını hiç zaman kaybetmeden aç. Uğraştırıcı değil, avukatına vekaletini verirsin tüm işlemleri halleder. Sadece zaman alıyor yani örneğin bir yakınım geçen sene mayıs gibi dava açmıştı, bu sene Temmuz gibi kazanmış olacak sonra da istinaf bekleyecek. Öncelikle bir an önce davayı aç süreci başlat. Bildiğim kadarıyla kira tespit davalarında kazanan taraf sen olduğunda kiralar geçmişten günümüze kadar hesaplanıp faizli bir şekilde kiracıya fatura çıkartılıyor. Açıkça bu kirayı kabul etmediğini, mahkemeye başvuracağını söyle.

- Geçmiş ödemeleri kontrol et. TÜFE zammını yapmadıysa, kirayı 1 TL bile olsa eksik yatırdıysa, EFT masrafını kiradan düştüyse bile sen haklısın. Hemen ihtar çek.

- Üzerine o şehirde başka bir konut yoksa tahliye davası da aç.

- Eve kesinlikle 1 TL bile harcama. Önerilerim bunlar.

Selamlar, hocam ben tarafsız bir yerden yazacağım size.

Ev kiralama bir alışveriş. Ev alıp kiraya vermek de bir yatırım. Aşağıdakini lütfen tartışmak için yazmadığımı bilerek okuyun. Sadece bu konudaki bakış açınızı değiştirirseniz hem bu kiracıyla hem de ilerdeki kiracılarla daha mantıklı bir noktada yönetirsiniz süreçleri.

Şimdi her yatırım gibi bunun da riskleri var. Her zaman aynı getiriyi sağlayamama ihtimali var. Maalesef Türkiye'de bu anlaşılamıyor özellikle ev sahipleri tarafından. Evin sürekli çok değer kazanması ve sürekli çok kira getirmesi gerektiğine inanıyorlar. Öyle bir durum yok maalesef. Enflasyona vurunca birçok evin satış değeri, alış değeriyle kafa kafaya çıkabiliyor. Ya da biraz üzerinde. Fiyat enflasyon yüzünden artsa bile.

Siz bir kira kontratı yapıyorsunuz. Adı üstünde sözleşme. Belli şartlara ve belli durumlara göre karşılıklı sözleşiyorsunuz. Burada sizin de kiracının da belli hakları ve uyması gereken kurallar var.

Kiracının en temel uyması gereken şey kirayı eksiksiz ve gününde ödemesi. Bunu ödediği sürece evin kullanım hakkını sözleşme boyunca elinde tutar.

Gelelim zam oranına.

Bu kontratta belli. Siz insiyatif kullanarak bu oranın altında zamlar yapmışsınız geçmişte. Ya da %25 şartından bahsediyorsanız o da devletin belirlediği bir oran. Kontratta tüfe yazıyor olabilir. Ama tüfeyi kontrol etmek için tuik'in sitesine girdiğinizde emlak kira için tüfe oranı %25'tir yazdı iki sene boyunca. Yani resmi kaynak öyle diyor.

Evin kirası piyasasının altında kalıyor konusu biraz subjektif. Çünkü sizin sözleşmenizde kira miktarı mahalledeki evlerin kira miktarına göre belirlenir yazmıyor. Ev sahibi olarak düştüğünüz ikinci hata da burada. Birçok ev sahibi buna benzer taleplerde bulunuyor, işte etrafta kiralar çok arttı. Ya da sen maaşına şu kadar zam aldın. Ya da "ben de kira ödüyorum, benim kiram şu kadar oldu". Sözleşmede kira maddesi artışı neye göre yapılacak belli. Bunlar konu dışı. Adam isterse ayda 1 milyon tl maaş almaya başlasın. Bu kirasını etkilemez. Ya da sizin kiracınız 10 liraya otururken karşı komşunuz 100 liraya kiracı buldu diyelim. o sizi bağlamaz.

Civardaki konutlar ne zaman tartışmaya girer? Kira tespit davası olduğunda.

5 yılı geçtiği için bunu kullanabilirsiniz. Süreç biraz uzun sürebiliyor. Genelde sonuçlandığında da geriye dönük bile beklentinizi tam karşılamayabilir. Sadece manevi bir tatmin yaşarsınız.

Başka eviniz yoksa, "ben oturacağım" diyerek kiracıya tahliye davası açabilirsiniz. bu da uzun sürer. Bir de kira tespit davası açtığınız için tahliye davasının ciddiyeti sorgulanabilir. Karşı tarafın avukatı direkt buna oynar.

Evle ilgili taleplerden bahsedilmiş. Ev sahibinin demirbaşlarla ilgili belli sorumlulukları oluyor. Kiracı bazı tadilat taleplerinde bulunabilir (bu ne kadar kira ödediğinden ayrı bir konu). Ev sahibi de borçlar kanununa göre bu tadilatları karşılamak zorunda. Tabii kiracıdan kaynaklı bir kusur olması durumu ayrı. Atıyorum kombi bozuldu. Ev sahibi yaptırmak zorunda. Ama kombiyi kiracı bozdu diyelim o ayrı. Tavan akıtıyor. Ev sahibi yaptırır gibi gibi. Kiracı bunları size bildirdi ve karşılık alamadı diyelim.

Gidip kendisi bir tamirci bulur. Yaptırır ve maliyeti sizden tazmin edebilir. Örnekleri var.

Uyanık bir kiracı şunu yapabilir. Zaten sizin bu taleple geleceğinizi düşünerek, evde sizin karşılamanız gereken tadilatları birkaç kez yazılı bildirdikten sonra sizden yanıt alamayınca gider bir ustaya yaptırtır. Faturayı da biraz şişirtir. Ustanın canına minnet. Yani sizin talep ettiğiniz zam farkını, size ödetebilir. Hatta sizin ihmaliniz yüzünden sıkıntı yaşıyorsa, atıyorum tavanı akıyordur eşyaları zarar görmüştür, kombi çalışmıyordur "hasta oldum" diyebilir gibi gibi. Bunlarla ilgili tazminata da götürebilir.

Tablo sinir bozuyor ama bunları bilmek ve anlamak önemli.

Bu da ev sahiplerinin düştüğü ikinci yanlış. Alakasız konuları birbirine karıştırmak. Kiracının düşük bir kiraya oturması, sizin evle ilgili sorumluluklarınızdan muaf olduğunuz anlamına gelmiyor.

Durduk yere daha büyük maliyetlerle muhattap olabilirsiniz.

Şimdi diyebilirsiniz ki, ben ne yapacağım?

-Kira tespiti talep edebilirsiniz. Bu biraz zaman alır. Ama günün sonunda muhtemelen civardakine yakın bir yere gelme ihtimali var. Ama yine sizin beklediğiniz oranda bir zam olmama ihtimali de var.

-Evi devretmek de çok kullanılan bir yöntem. Ama ben olsam buna kesinlikle niyetlenmem. Ev üstünüzeyse eşiniz üstüne, çocuklarınız varsa onlar üstüne, anne baba üstüne devredediyor satış gibi gösterip birçok ev sahibi. Evin yeni sahibi kiracıya tahliye davası açabilir. Ama burada da riskler var. Sonuçta kendi malınızı birinin üstüne yapıyorsunuz. Geri vermeyebilir. Allah gecinden versin bir vefat durumu olabilir. Dünyanın binbir türlü hali var. Boşanma olabilir, küslük olabilir. Başkası gibi anlatalım. A kişisi evi verdiniz diyelim bir aile büyüğüne. Kiracı tahliye konusu 1 sene sürdü diyelim. O arada da vefat etti. Sizin de 6 kardeşiniz var. Bir anda o ev 6 kardeşin mirası oluyor. kardeş bile olsa herkes iyi niyetli olamayabiliyor.
Bir de evi devretme işi de maliyet. Sonuçta 0 lira bile olsa rayiç üstünden bir tapu masrafı ve vergi çıkıyor. Evi verdiniz maliyet. Geri aldınız yine maliyet.

-Bence bir orta yolda uzlaşmaya çalışın. Bu konuda yapılabilecek en mantıklı hareket bu.

-Bir sonraki kiralamada da olası ihtimalleri enflasyonu vb göz önünde bulunduararak bir fiyat belirleyin. Yani bu yıl 10 liraya verdiniz evi diyelim. Önümüzdeki 5 senenin enflasyonlarını hesaplayın, o ihtimali de düşünerek 5 yıllık ortalam kiranızı bulun. Bu yeterli mi değil mi onu bilerek yönetin kiranızı. Bunu chatgpt'ye bile yaptırabilirsiniz kabaca. En azından ne alıp ne vereceğinizi bilirsiniz. Ama bu hesabı yaparken merkez bankasının tahminlerinin biraz üzerine çıkın. Çünkü o tahminler iyimser tahminler oluyor. Zarar etmeyin. Bu hesap kesin bir sonuç vermez ama en azından belli bir mantıkta kira belirlemenizi kolaylaştırabilir.

-Dediğim gibi uzlaşmak, net bir plan koymak en temizi. Biraz siz talebinizi düşürün, biraz da onun çıkmasını bekleyin. Bir orta yol bulursunuz.

@anten harici her yorum +1.

benzer durumdayız ve geçen haftalarda kira tespit davası açmak için bir avukatla anlaştık (kiracımız 7nci yılına girdi ve ben artık evime taşınmak istiyorum ama kabul etmiyor ve tahliye süreci çok yorucu). süreç öncelikle arabuluculukla başlıyor, çözülmezse davaya gidiyor. tahliye davasına göre daha az uğraştırıcı. dava 2 yıl sonra görülse bile kira farkı davanın açıldığı tarihten itibaren hesaplandığı için bir nebze beklemeye değebilir. zaten kiracının da bu süreçte ödeyeceği farkı hesaplayıp birkaç aya çıkacağını düşünüyorum.

@eileengray +1
Kira tespit davası açtığınız andan itibaren dava geç sonuçlansa bile geriye dönük belirlenen kirayı toplu halde alabiliyorsunuz. Üstelik açacağınız iki davada da haklı olduğunuzdan kiracı dava masraflarını, avukatınızın vekalet ücretini ve kendi avukatının ücretini ödeyecek. Yani süreci uzatmak ister ve uzatabilir ama sonunda ona maliyeti toplu halde ödeyeceği 400-500k civarı olabilir.
Size karşı bu kadar düşüncesiz davranmasının altında bu gerçekleri bilmemesi veya sizin bu davaları açmayacağınızı düşünmesi yatıyor olabilir.

5 yılı geçtiyse kira tespit, ev eski ama tadilat sorunu olmayacak kadar yeniyse bahsettiği işlemlere ve gerekli diğer yenilemelere bağlı tadilat sebebiyle tahliye. Sonra da tekrar oturmak için gelince yeni kiradan oturmaya devam etsin. Siz de senelik olarak açıklanan oranda zam yapın, oturduğu süre boyunca tekrar tadilat konusu da açılmamış olur. Yeni kirayı kabul etmiyorsa da başka yer bulur artık kendisine.

@anten temelde şunu demişsiniz. hukuki olan bu. yasa neyse onu yapıyor kiracı. ancak yasa hayatın gerçeklerine uymuyorsa, aksaklığa sebep oluyorsa uygulanamaz ya da değişmesi gerekir. yasa öyle başka bir şey yapamam demek aksaklığı aklamak oluyor.

kombili evde kira 1000 lira diyelim. kombi bozulsa 15 bin lira masrafı var. ev sahibinin başka geliri yok diyelim nasıl yaptıracak bunu? bunu hukuki olarak çözün o zaman. olmuyor değil mi? kiracı yasa neyse ona uyuyor demek bir kılıf bulmak açıkcası. yasal da olsa mantıksız bir şeyi insanlara dayatamazsınız. o zaman bu anlaşmaya baştan varmazlar. şu an kiracının tahliye edilmesi 3 yıl mu sürüyor? o zaman kimse evini kiraya vermez. herkes mağdur olur.

temel sorun da temelde bu zaten. şu an kiracının bu düşük kirayı ödemesi yasal mı? evet. ben o tadilatları yapmak zorunda mıyım? evet. bu durumda ben de tahliyesini isterim ve evi bir daha kiraya vermem. mantıksız şeyleri "hukuki" diye savunmayın. hukuki olan şey aksaklığa ya da başka sorunlara sebep oluyorsa savunulacak bir yanı yoktur. bu sadece arkasına saklanmaktır.

@hknty

hocam haklısınız siz ev sahibi olarak. Kiracı da kendi açısından haklı bazı konularda. Mantıklı ya da mantıksız demedim sadece borçlar kanununa göre yasalar çerçevesinde durum bu onu özetledim. Bunu bilerek hareket etmek, ona göre önlem almak, ona göre sözleşme yapmak sadece bu sıkıntıları daha az yaşama ihtimalini sağlayabilir onu anlatmaya çalıştım.

Bir sonraki kiralamanızda bunlara noktalara göre bir sözleşme yapabilirsiniz diye yazdım o detayları.

Yani bunu mantıklı bulsak da bulmasak da, kiracı "ben eve tadilat yaptırdım, ev sahibine de 3 kere yazılı bildirdim ilgilenmedi," diye size fatura edebiliyor. Şimdi bu konuda istediğimiz kadar mantıksız diyelim o parayı icra yoluyla talep edebilir. Bunla uğraşmak istemezsiniz.

O yüzden diyorum bu tip işleri kendi mantık süzgecimizle değil, iyi bir avukat ya da sorumlu gayrimenkul danışmanıyla (düz mahalle arası emlakçı değil) yapmak lazım.

'kombili evde kira 1000 lira diyelim' diye başlayan bir örnek verilmiş. Sadece ona cevap vermek için yazıyorum. İsteyen eksileyebilir.

Ben de başka bir örnek vereceğim. Ancak önce konut kiralamanın tanımını yapalım.
Kiracıya, ilk yıl senin belirlediğin, sonraki yıllarda da devletin belirlediği miktarda artan bir ücret karşılığı 10 yıl bir adet konut konforu sağlamayı taahhüt etme işi.
Bu bir yatırım şeklidir ve sen kar da edebilirsin zarar da.
Kombi tamiri 15 bin olursa denmiş. Başka bir örnek veriyorum. Herkes arabasını kaskoladı, bir sel geldi, bütün arabalar pert. Kasko şirketi diyor ki, Elde yok avuçta yok, mal mülk satmadan ödeyemem, kalan aidatınızı ödeyeyim gidin. Olur mu, olmaz. Birileri sistem içinde zarar edebilir, birileri batar, asla sistem çökmez. sistem bir çıkışını bulur, Serbest piyasa ekonomisinin mantığı budur zaten, böyle yürür. Hukuk esastır.
Ama şu mağdur oluyor, mantık yürütelim, hukuk her olayı çözmüyor mantığı yanlıştır.