Ekşi Duyuru

Ev almaya oldu bitti mantıksız olarak bakıyordum. Ancak zamanla oturulacak evin alınması gerektiğine kanaat getirdim. 1.5 yıl önce 750 bin TL'ye aldığım ev şuanda 4 milyon TL ama 4 milyon TL'ye satsam aynısını zor alırım. Evim değerlendi kar ettim gözüyle bakmıyorum. Eflasyon nedeniyle çektiğim kredi ödemeleri de 1.5 yılda kuş oldu.

Ben tamamını konut + ihtiyaç kredisiyle karma ortalama 0,90 gibi bir oranla çektim.
Şuanda faiz oranları epey yüksek ama paranın değer kaybının en az 1 sene daha devam edeceğini düşünürsek TL olarak sabit borçlanmak hala mantıklı. Ama yatırım kısmını bilemiyorum. Toplam ödeyeceğiniz faiz dahil tutar ve muhtemel fiyat artışı + kira getirisine bakarak karar vermeniz lazım. Çok revaçta bir yerde ve fiyatlar yükseliyorsa biraz daha mantıklı gelebilir ama değilse zor.

@fate,

buradaki mantık asla sahip olmadığın bir paraya sahip olmak.

benn 200bin lira koyacağım, banka bana 800bin lira verecek ve 1 milyonluk eve oturuyor olacağım.

daire de değerlemesini 1 milyon üzerinden yapacak.
ben 200bin lirayı eve yatırmazsam, 200bin lira üzerinden para kazanacağım.

yani daire faizle aynı arttı diyelim (ortalam %20 diyelim), daire 1 sene sonra 1.2 milyon olurken,
ben elimde 200bin lira tutsam 240bin liram olacak.

aslında daire yatırımının önemli farkı bu gibi geliyor bana; varolmayan bir paraya sahip oluyorum.
ağustostan bugüne çoğu daire 1.5-2 kat değerlendi. böyle bir şey denk getirilirse de, daireyi satar kârımı alır uzarım. sahip olmadığım bir paradan, para kazanmış olurum.

ev fiyatları uçmuş olmasa hiç tereddüt etmeyeceğim,
%65-100 arası enflasyon olan ülekde bankalar %15-16 ile konut kredisi veriyor çünkü.

@FAtE +1

Yıllarca neden paramı ev almak için heba edeyim paramı değerlendiririm, bankaya yatırırım, döviz alırım mis gibi kirada oturmak varken diyordum. En son 2 sene önce tak dedi gittik kampanyadan kredi çektik 0.92'den evimizi aldık. Evin fiyatı 2 senede neredeyse 2.5 katına çıktı şimdi, geçen gün evime yakın bir daire alayım ofis olarak kullanırım dedim 1+1 dairelerin fiyatı benim evin aldığım zamandaki rakamın üstünde ki benim ev cadde üstü 4+1 bir ev.

Ev almak dünyanın her yerinde iyi bir yatırım aracıdır, kimseye kulak asmayın geçirdiğiniz her gün kayıp, varsa birikiminiz peşinat olarak yatırın kredinizi çekin evinizi alın zaten 2 seneye kalmaz kredi ödemeniz kuşa döner.

yüksek miktar krediyle alabileceksen bence hala mantıklı. devlet bankaları 1.29 ile falan kredi dağıtıyor hala. seçim dönemi ortamı ısındırmak için yine bi kampanya yaparlarsa fiyatlar yine uçar direkt.

aslında aklımdaki diğer soru da, mayıs sonu haziran ortasına ertelesem bu fikrimi hakikaten aniden fiyatlar fırlar mı?

biraz peşinatımı artırıp kafamı rahatlatmak istiyorum da

Ev işi genelde bir ihtiyaç olduğundan ve her zaman alıcısı hazır olduğundan fırsat kollamaya bağlı bir iştir, Mayıs'ta alayım Haziran'da alayım diyebileceğiniz bir şey değil, fırsat geldiyse değerlendirebileceğiniz bir şey.

Mayıs ya da Haziran'da istediğiniz an ev bulabileceğinizden emin misiniz?

İçinize bir istek düştüyse açın ilanlara bakmaya başlayın, güvendiğiniz emlakçılara haber uçurun ev alacağım fırsat ev varsa bana haber verir misin diyin.

Bir bucuk sene once 150 bin liraya aldigim evler su anda 650 bin lira. Isin ilginci dolardan bile daha fazla artis gosterdi. Yani dolar bazinda bile epey kar ettirdiler.

O yuzden ev akar. Turkiye gibi dunyanin multeci merkezinde ev akar daima. Tam bir beton ekonomisi hakim olsa da nufus 100 milyona gidiyor. 15 sene once 70 milyondu.

FAtE+1

olay şu ev almak -daha iyi yatırım fırsatlarını değerlendirip takip edebilecekler için- mantıksız veya az mantıklı olabilir. biraz paranız var ve tefaşta şurada burada analizlerden anlayıp sürekli aktif olarak bir yatırım değerlendirme meselesiyle ilgilenmiyorsanız ev almak daha mantıklı olabilir. çünkü en kaba haliyle şöyle diyebiliriz tl değer kaybediyor ve bir süre daha kaybedecek, inşaat malzemeleri ise dovize bağlı.

ev almazsanız ne yapacaksınız bu önemli.

ben de aynı durumdayım.

bi yanım ne güzel al ucuz krediyi diyor. enflasyon %61, kredi %20

diğer yanım da ev fiyatları hep böyle gitmez geçtiğimiz 2 sene bizi yanıltıyor olabilir. vereceğim peşinat + alım satım masraflarını doğru düzgün değerlendirebilirsem daha olur iyi diyor.

kafam allak pullak.

rakamlara bakalım siz değerlendirin.

800.000 kredi, 200.000 nakit 1 milyonluk bir ev aldık diyelim.

bu civarda bir evin kira getirisi su an tahminen 6-8 bin arasında. Hadi zorlayalım 10 olsun, zor da...

Yani 1.000.000 yatırımla yıllık %6-%12 arasında bir getiri sağlayacak.
Vergi ve harçları da düşeceğiz tabii buradan.

Şimdi bu 1.000.000'a yıllık daha yüksek getiri sağlayacak yatırımlar var mı yok mu ona bakmak lazım. Ben olduğunu biliyorum ama bu sizin kararınız:)

Bir de 800.000 çekeceksiniz, 10 yılda
ödediğiniz miktar 2.000.000 civarında şu anki faizlerle.
aylık taksidi 170000 civarında. Yani yatırım getirisi olarak aldığımız kirayı takside ödeyeceğiz. Üstüne bir o kadar daha taksit vereceğiz. Yıllık %25 artışlarla bile kiranın taksidi geçmesi zaman alacak.

Bir de ev/kira fiyatlarındaki bu ani dengesiz artışlar çok insanı şaşırttı ama bu 10 yıl boyunca devam edecek mi? Yoksa piyasa dengeyi bulacak ve bir dönem durgunluk yaşanacak mı daha önce olduğu gibi. 1-2 seneye değil uzun vadeli bakmak lazım diye düşünüyorum.

Mesela Ataşehir'de çok iyi markalı birkaç konut projesi biliyorum. 2016 Topraktan alındığında çok uygun olan evler vardı. Şu an 3-4 kat artmış durumda fiyatları.
Ama o dönem o evin parasıyla dolar alanlar, dolar 18'i vurduğu gün elindeki dolarla aynı evden 2,5 tane alabiliyordu. Yani evin fiyatı artmış ama değeri artmış mı?

Elbette herkesin kendi kararı, kendi riski, kendi yatırımı. Bu da bir yatırım tavsiyesi değil tüm açılardan değerlendirmek lazım anlamında birkaç sayı örneği.

Çoğu insan enflasyon kaynaklı artışları evi değerlendi olarak düşünüyor.

Yatırımımın değerlendiğini anlamak için şunu baz alıyorum ben.
Atıyorum evi aldığımda 2 renault megane alabiliyordum o fiyata.
Bugün 3 megane alabiliyorsam ev değerlenmiş demektir. Satın alma gücü artmış çünkü evin değerinin.
Ama fiyatı 5 kat arttığı halde yine 2 megane alabiliyorsam ev değerlenmiş oluyor mu? (ya da dolar, ya da mücevher, ya da aynı semtte başka bir ev... kıyas ölçüsü değişebilir, ama her şeyin fiyatı eş zamanlı artıyor gibi çoğu zaman)

Özetle ben vaktiyle yatırımlık ev almış, ve bundan çoooook da kazanmamış biri olarak, bir daha yatırımlık ev olayına tüm birikimimi bir konuta bağlamam. Ki evin fiyatı çok da arttı, ama enflasyon faktörü var. Kredi faizi var... Vergisi var... Şu an tabii oturmalık evi ayrı tutuyorum. O bir ihtiyaç. Ama yatırım için tüm birikimi tek bir kanala bağlamaktansa sepet oluşturmayı tercih ederim.

Gayrimenkul yatırımından kazanmanın da bazı detayları var bana göre. Ama her alan karlı çıkacak anlayışı yanlış. Böyle olsa dünyanın en büyük yatırım fonları şu an istanbul'u talan ederdi. Şu an ev alan yabancılar karlı diye mi alıyor? Yoksa dolar karşısında çok değer kaybetti evler ucuzladı, ee vatandaşlık da var diyen körfez zenginlerinin ilgisi mi bu?

Elbette kazandıran gayrimenkuller var, zarar ettirenler var. Ama zarar eden de ettiğini göremiyor. O yüzden çok dikkatli girmek lazım bu piyasaya. YAni tüm ev sahiplerinin garanti kazandığı bir piyasa gerçekçi geliyor mu:)

Ben bu konuda nokta atışı yatırımlar yapan birkaç kişiyle konuştuğumda bana direkt oda hesabı değil metrekare hesabıyla bak evlere demişti. Yani metrekaresi kaça geliyor bu evin.

Bu arada birkaç iktisatçının herkesin gayrimenkul yatırımı yapmasının ekonomiye neler kaybettirdiğine dair görüşlerini de dinledim. Aslında bazı ekonomik sorunları da kendi kendimize oluşturuyoruz bu ev sevdasından.

hocam hesabi yanlis yapiyorsunuz, sizdeki 200bin seneye 240bin olacak ama ev alsam 1milyon bilmem kac olacak diyorsunuz ama aylik odeyeceginiz taksitleri hesaba katmiyorsunuz. ev fiyatlari ile kiralar ortada, yerinizde olsam oturmayacaksam ev almaz baska alanlarda degerlendirirdim. zamaninda 1 ev almistim ve o zamanki dolar ile kiyasladigimda su an dolarda tutsam evin 3-4 kati yapiyordu en az. burdaki bir diger sorun da ev fiyatlari son 1-2 senede cok artti

abi neyi anlamadığınızı anlamıyorum?

ev aldım 2 sene sonra sattım, ne taksit ödersem ödeyeyim kârdayım. benim sahip olmadığım bir paradan para kazanıyorum. hesapta hiçbir yanlış, hiçbir hata yok.

insanlar bu şekilde zengin oluyor, kendisine ait olmayan bir para üstünden para kazanarak.

ev aldım,
1 sene sonra %30 arttı değeri. benim ödediğim faiz ve taksitlerin toplamı 100bin lira, evden kazandığım para 300-400bin lira. bu kadar basit.

dedigin mantikla olsa kimse calismaz @tchuck

dediğiniz şey tl bazında karlı gibi gözüküyor fakat biz mesela 2 sene önce 500e ev aldık, şimdi 1 milyon oldu.

2 sene önce 500 e dolar alsaydık, şimdi yine 1 milyonumuz vardı.

Yani evin değerinin artma sebebi aslında dışa bağlı olduğumuz için paranın değerinin düşmesi ve hayatın pahalılaşması sonucu malların daha yüksek fiyatlara satılması gerekliliğinden ibaret diye düşünüyorum.

tl borçlanıyorsun, aldığın malın fiyatı artıyor fakat tl nin değeri düştüğü için sen onu satıp aa kar ettim desen bile onunla o zaman alabileceklerin ile evi aldığın zamanki eldeki paranla alabileceklerinle aynı oluyor.

yani ortada bir kar söz konusu olduğunu düşünmüyorum. ama derseniz ki kira ödeyeceğime kendi evimi öderim param boşa gitmez.. o konudaki hesaplar çoğunlukla kredi faizi bile ödeseniz evin toplam değeri, evi almasaydınız ödeyeceğiniz kiralar + eldeki nakitiniz + faizin toplamından düşük oluyor birkaç sene sonra.

ama işi ticarete dökerseniz, yani ev araba alıp satarsanız, üzerine ufak tefek koyup güzel karlar edebilirsiniz. O mantıklı işte. Mesela tatil beldesindeyim şuan, herkes bu işi yapıyor. 1 sene önce 350ye satılan ev 1 milyon oldu al-satcılar yüzünden. Tabi paramızın çöp olması ve kurlar da etken ama yine de al-sat olayı hem ev hem araba piyasasını uçuruyor.

yatirim amacli demek ne kadar dogru olur bilmiyorum ama faiz-enflasyon arasindaki farktan faydalanip varlik sahibi olmak mantikli. sene sonuna kadar ortalama buralarda enflasyon bekliyor herkes. reel olarak kar etmeseniz bile ucuza ev almis olursunuz eger ki krediyi karsilayacak nakit akisiniz varsa tabi.

arkadaşlar buradaki sorun şu: mesela diyorsunuz ya 500'e ev aldık, 1 milyon oldu, dolar alsak da 1 milyon olurdu diye. heh işte o 500 bin yok adamın elinde. kredi çekiyor. banka da o düşük faizli krediyi sadece konut alacaksan veriyor, dolar alacaksan vermiyor. o yüzden peşin parayla ev alınmasını tabii ki tartışabilirsiniz, adamın elinde peşin 2 m varsa yatırabileceği bir çok alan vardır. ama elinde peşin çok para olmayan birinin yapabileceği en iyi yatırım konut kredisi taksidine girmek. bankanın parasıyla kendi paranıza değer katıyorsunuz şu anki faizlerdeki banka kredisi ile. gerçekten inanılması güç bi fırsat var son 2 senedir türkiye'de. tchuck'un hesabı tamamen doğru yani.

dediğim gibi elde 2 milyon peşin para var ne yapayım ise bu sorunun binlerce cevabı olabilir. ama büyük oranda düşük faizli banka kredisi kullanılan iyi bir evin matematiği çok büyük oranda artıda kalıyor.

İyi de şimdi ben çok basit düşünüyorum yanlışım varsa düzeltin.

10 sene önce elinde 500 bin var. ev alamıyorsun, ferrari alabilirsin ama banka kredi versin bana kar ettirir dedin 1 milyonluk ev aldın. 500 kredi çektin, 1 milyon olarak ödeyeceksin. Toplan masrafın da 1,5 milyon.

Ev 10 sene sonra 10 milyon oldu. Sattın, yine sadece 1 tane ferrari alabiliyorsun.

E hani kar etmiştik? Kaldi ki 1 milyonluk evi 1.5 milyona almış oldun. Ama avantajı ne, ev alamıyorken evin olmuş oldu daha fazla borçlanarak.

Ama kar mı ediyorsun? İşte orası alım gücü düştüğü için tartışılır, onu demeye getirdim.

Veya eldeki nakit ile kirada otursaydı, 10 sen boyunca ödeyeceği kredi tutarı kadar dolar veya altın alsaydı her ay, ne kadar olurdu elinde ona da bakmak lazım.

Edit: Yukarıda anlattığım hesap icin bir uyarı geldi, 10 sene boyunca kira vermemiş olacağı için o kadarlık bir kar söz konusu tabi.

Edit 2: Onu da hesapladım, 10 sene önce 400 TL kira veren birisi, her yıl %18 zam yapılır ise 10 sene sonunda 112.902TL ödemiş oluyor.

Evet konut kredisi cok cazip su an fakat asil sorun su ya siz 700bim degerindeki evi 1 milyona aliyorsaniz?

Yani yarin faiz enflasyon ortami duzelirse konut fiyatlari reel olarak gerilerse?