Ekşi Duyuru

bir danışman tutabilirsiniz ki öneririm. inşaat mühendisi olsun. teklifleri kendisine gönderip piyasa fiyatlarıyla da bir karşılaştırma yapıp kazık yenip yenmediğini çok rahat anlarsınız.

Yoğunluğu nedir?

@ozdek teşekkürler. bu danışmanı nereden bulacağız? kimler yapar bu işi?

@dreadplayer yoğunluk derken?

Kadıköy ha? İyi yerdeymiş.

Siz biraz ters başlamışsınız bence. Arsa sizin olduğu için, ben sizin yerinizde olsam gider, parasını verir bir avan proje çizdirir, daha sonra da o proje üzerinden müteahhitlerle görüşürdüm. O yüzden size verilen tekliflerde fiyat farkı olduğunu düşünüyorum. Ha teklif dediğiniz, inşaatı siz yapacaksınız da betonarme, cephe, ince teklifleri alıyorsanız; inşaat ruhsatını dahi alıp işe koyulmanız gerekli.

Ayrıca avan proje hazırlatırken, mimar belki sizin göremediğiniz başka emsal dışı alanları da ekletebilecektir. Bunu eğer siz müteahhite bırakırsanız, adam onların üzerine yatar.

Söylediğinize göre yaklaşık 4milyon + kdv maliyeti oluyor. Ama proje hazırlatmanız şart...

merhaba kaks %2 çok az %200 falan olmasin. insaat maliyeti m2 si yaklasik 1000 tl idi en son. ofise gidince tekrar bakip yazacagim. en guzeli kurumsal bir firmadan danismanlik almaniz. ancak iş küçük olduğundan nasıl bulacaksınız danışmanı bilemedim.

imar durumu nedir?

Cevaplar için çok teşekkürler.

@malheiros iş avan proje nedir araştırmakla başlıyorum bu akşam :)
İnşaat jargonunda ne deniyor bilmiyorum ama parasıyla yaptıracağım. Hem malzeme hem işçilik bedelini karşılayacağım müteahitin. Başka masrafı ne olur bilmiyorum.

Normalde hiç uğraşmak istemem ama %60 hisse istediler. PAraya sıkışık olmadığımız için kendimiz yaptıralım, içimize sinsin istedim.

Emsal dışı nedir bilmiyorum :( Bunu da öğreneceğim.

Ruhsat başvurusu yapılacak evet ama onun için proje gerekiyor sanırım.

@tukenmez adam: imar planında aynen böyle yazıyor. Konuyu benim öğrenip takip etmem gerekiyor. Gerekirse şartname de hazırlayacağım ama içine ne yazacağımı da bilmiyorum :)

@sık kullanılanlar: imar durumu derken? İmarı var.

Siz kendiniz yaptıracaksanız, yapacağınız ilk iş uygulama projelerini çizdirip, inşaat ruhsatını aldırmak. Tabii ruhsatı aldıktan sonra da 2 sene içinde inşaata başlanmalı ve 5 sene içinde de tamamlanmalı. Bazı durumlarda bunlar uzatılabiliyor, ama sizin sermayenizi en kısa süre tamamlamak üzere hazır etmeniz gerekli. Bu piyasada da, kabayı bitirir, şu kadarını satar devam ederim diye hesap yapmayın sakın.

Çevredeki yeni yapılan sizinkine benzer inşaatlara sorun hangi mimarlarla çalışıyorlar. 2-3 tane öğrenin, gidin tanışın. Teklif alın. Onlar hem projeyi çizecekler, hem belediyeden onaylatıp ruhsat alacaklar, hem yapı denetim kısmını ayarlayacaklar, hem de iskanı almanıza yardımcı olacaklar.

Önümüzde yerel seçimler de var, bence siz bir an önce projenizi çizdirip ruhsatınızı alın...

Bir de %60 ne abi? Kadıköy'de adamlar %30'la alıyorlar. Gitsin Pendik'te %60'la alamaz iş.

şartnameyi baştan hazırlamanız çok verimsiz olur. şartname bulmalısınız. hazır şartnameyi değiştirerek tamamlarsınız. ancak, küçük müteahhitler için şartname çok bağlayıcı olmayabilir(yasal olarak bağlayıcı fakat pratikte). kafasına göre hareket edebilir kontrolü biraz kaybettiğinizde. devamlı denetlemeniz gerek.

sık kullanılanlar şunu demek istemiş. imar durumu belediyeden verilen bir belgedir. o belgede yazanlar arsanın gerçek imar bilgisini size döküman olarak sunar. ve imar durumunun bağlayıcılığı vardır, yani örneğin 2015 de alınmış imar durumu ile belli bir süre proje çizdirebilirsiniz. imar yönetmeliği değişse bile belli bir süre geçerliliği oluyor ve m² kaybetmeden devam edebiliyorsunuz. bu nedenle baaaaağzı belediyelerimizde geçmişe yönelik imar durumu çıkartıldığını baaaaağzı gözler görmüştür. sizin ilk iş bir mimarla taslak proje görüşmesi yapmanız gerekiyor bence. o sizi yönlendirir. bu iş böyle çözülür. o size maliyetleri vs de söyler.

ayrıca imar durumuna ek olarak plan notları da olur. bu plan notlarını en iyi o bölgenin mimarları bilir. bu sebeple mimarlık genellikle lokal olarak yapılır. yani kadıköye çalışan mimarların çoğunun işlerinin büyük bölümü kadıköydedir. iş takibi vs olarak da düzeni kurduklarından öyle yürür işler.

Burada yazdığın imar bilgileri belediyenin sitesinden gördüklerin mi? Yoksa elinde resmi olarak alınmış imar durumu var mı?

Çünkü belediyelerin sitelerinde görülenler güncel olmayabiliyor, bazı bölgeler çekme mesafeli oluyor ama sitede emsal oranı (kaks) yazıyor.

Bu kaks hesabıyla gidersek 828 m2 toplam inşaat alanı çıkıyor, ama plan notlarını görmek/bilmek lazım. Balkon, merdiven, asansör, açık teras vs emsala dahil mi değil mi bilmek lazım.

En doğrusu bölgedeki iki tane mimarlık ofisini ziyaret edip kabaca kaç m2 kurulum, kaç metrekare katların ve toplam kaç katın oalcağını öğrenip. İçinize sinen ofise bir avan proje çizdirmenizdir.

Avan proje belediyenin henüz onaylamadığı, mimar tarafından imara uygun çizilen proje demektir.

H:18,5 metre, yani 6 kat. (zemin + 5) Bu şu demek, inşaatınız ne fazla 6 kat olabilir. Ama projeniz ve arsanın konumunu itibari ile toplam inşaat alanını daha az kat sayısı ile de sağlayabilirseinz kat sayınızı düşük tutabilirsiniz.

Yani ince uzun bir bina da yapabilirsiniz, geniş kısa bir bina da. Tabiki arsanın durumu, bitişik nizam olması, yoldan kaç metre çekileceği bunları etkiliyor.

En güzeli gidin hemen bir mimarlık ofisinden yardım alın.

Fiyatlandırma ve müteahhit ile ilgili sorularını pek anlayamadım, kendim müteahhitim. Bana gelip ne isteyeceksiniz mesela?

Farklı fiyatlar aldıklarınızdan ne istediniz? Ya da siz birşey istemeden onlar ne verdi?

Birkaç yerden neyin fiyatını aldınız? Elde bir proje yok iken kim neye göre fiyat verdi?

Kaldı ki kendiniz paranızla yapacaksanız müteahhite pek de ihtiyacınız yok. Geçici belge alıp kendi inşaatınızı yapabilirsiniz.

Ha yok işçileri, ustaları, işi, malzemeyi organize edemem derseniz o başka.

Sıkıştığınız durumlarda yardımcı olabilirim, akıl fikir bedava nasılsa :)

Kendi işlerimi yaptırdığım samimi mimar arkadaşımdan ön bilgi de alabilirim isterseniz, hatta bir taslak da çizdirebilirim.

kusura bakmayın işlerim vardı geç dönebildim. Öncelikle işlem sırasına göre bir mimar bulmanız lazım. Bir ön projeye göre kaç m2 çıkar onu hesap edecek. Bu işlerde projeden para kazanılır.
Yer neresi? Kadıköy ise Bostancı civarında kentsel dönüşüm yapan ve iyi iş çıkardığını bildiğim bir mimar var.
Bu işi kendiniz yaptırmak istiyorsanız anahtar teslimi bir müteahhit ile anlaşıp parası neyse verilebilir. Bununla ilgili teklif toplamak için projeye ihtiyaç var.
Eğer tamamını kendiniz karşılayabilecek iseniz bununla ilgili tek tek yapımcıları bulup yaptırabilirsiniz. Ya da toplanan tekliflere göre en uygun firmayı seçer ve hakediş usulüne ya da pursantaja göre ödeme yapabilirsiniz. Avans ödeneceğinden dolayı firmanın finansal kabiliyeti vs gibi konular da önemli olacaktır.

Ben bu konularda yardımcı olabilirim (çünkü profesyonel olarak bu işleri çok büyük ölçekte yapıyorum) ama çok yoğun çalışıyorum. Profesyonel bir şekilde yaptırabilirim ama pahalıya gelir. Bu maliyeti karşılayabilirim diyorsanız bakarız. Ama yok diyorsanız Akıl fikir bedava diyen birilerini bulmanız daha doğru olabilir. Nasıl olsa herkes uzman bu ülkede çok zorlanmazsınız.

@ozdek teşekkürler cevabın için.

Cevaplar için çok teşekkürler. Epey bilgi sahibi oldum.
Müteahitlerin birbiri arasında çıkardığı orantısız fiyat farklarını ile halen anlayabilmiş değilim. Sanırım biraz daha teknik bilgilere vakıf olduktan sonra düzgün kıyaslama yapabileceğim.

Nihayetinde en iyi müteahit ve mimarlık ikilisini seçeceğim.