[]
Mortgage hakkında farklı bir fikir
Şöyle bir şeyler düşündüm ama konu hakkında bilgim sıfıra yakın olduğu için nerede hata yaptığımı da bilmiyorum. (Tüm rakamlar yuvarlak hesap sallanmıştır, oransal tutarsızlıklar olabilir, uyarınız)
Bir arsa alıp üstüne 10 dairelik bir bina dikeyim desen atıyorum 1 milyon TL.
Daire başı maliyet 100.000 TL
Bitmiş dairelerin satış fiyatı 150/200.000 falan oluyor.
İnşaatın başında alırsan 110/120bin'e veriyorlar sanırım.
10 yıllık konut kredilerinde de rakamlar bu civarda. 100.000 çeksen 200.000 ödüyorsun.
Demem o ki;
1. senaryo: 10 arkadaş birleşip bankaya gitse, her birimiz kendi adımıza 100.000 kredi istiyoruz, arsa bu, inşaat firması bu, apartmanın bitiş tarihi 1 yıl sonra dese, 100.000*10=1.000.000 TL konut kredisi alamaz mı? İnşaat firması da tanıdık diyelim, maliyetine yakın bir tutara yaptı binayı... Normalde bittiğinde 150-200bin TL lik evi 100bin kredi çekip 10 yılda toplamda 150-200bin olarak ödemek neredeyse faizsiz ev kredisi almak gibi olmaz mı? (Sadece 1 yıl dişini sıkmak karşılığında)
2. senaryo: Banka "yek yea, pışıık" dedi. 10 kişi Anne/Babanın evini ipotek gösterip kalın faizle 100bin ihtiyaç kredisi alıp bu binayı yaptırsa. 1 yılın sonunda evler tapulu olunca bankaya gidilip standart Mortgage ile 100.000 çekilse (bitmiş evin değeri artık 150/200bin) evlerin parasını iş başında alan inşaat firması bankadan gelen bu parayı size geri verince çekilen ihtiyaç kredisinin anapara kalanı (96bin falan) kapatılıp, hayatımıza mortgage ödemesi ile devam etsek, yaklaşık 1. senaryodaki kadar karda olmaz mıyız?
Bonus soru: 9 arkadaş bulamadık diyelim, anne/babanın evini ipotekleyip mortgage faiziyle inşaat'ının başındaki bir evi ucuzdan alabilir miyim? (İnşaat bitene kadar dişimi sıkacağım yine)
Hayallerim gerçekten ne kadar uzak ve ne kadar riskli?
Bir arsa alıp üstüne 10 dairelik bir bina dikeyim desen atıyorum 1 milyon TL.
Daire başı maliyet 100.000 TL
Bitmiş dairelerin satış fiyatı 150/200.000 falan oluyor.
İnşaatın başında alırsan 110/120bin'e veriyorlar sanırım.
10 yıllık konut kredilerinde de rakamlar bu civarda. 100.000 çeksen 200.000 ödüyorsun.
Demem o ki;
1. senaryo: 10 arkadaş birleşip bankaya gitse, her birimiz kendi adımıza 100.000 kredi istiyoruz, arsa bu, inşaat firması bu, apartmanın bitiş tarihi 1 yıl sonra dese, 100.000*10=1.000.000 TL konut kredisi alamaz mı? İnşaat firması da tanıdık diyelim, maliyetine yakın bir tutara yaptı binayı... Normalde bittiğinde 150-200bin TL lik evi 100bin kredi çekip 10 yılda toplamda 150-200bin olarak ödemek neredeyse faizsiz ev kredisi almak gibi olmaz mı? (Sadece 1 yıl dişini sıkmak karşılığında)
2. senaryo: Banka "yek yea, pışıık" dedi. 10 kişi Anne/Babanın evini ipotek gösterip kalın faizle 100bin ihtiyaç kredisi alıp bu binayı yaptırsa. 1 yılın sonunda evler tapulu olunca bankaya gidilip standart Mortgage ile 100.000 çekilse (bitmiş evin değeri artık 150/200bin) evlerin parasını iş başında alan inşaat firması bankadan gelen bu parayı size geri verince çekilen ihtiyaç kredisinin anapara kalanı (96bin falan) kapatılıp, hayatımıza mortgage ödemesi ile devam etsek, yaklaşık 1. senaryodaki kadar karda olmaz mıyız?
Bonus soru: 9 arkadaş bulamadık diyelim, anne/babanın evini ipotekleyip mortgage faiziyle inşaat'ının başındaki bir evi ucuzdan alabilir miyim? (İnşaat bitene kadar dişimi sıkacağım yine)
Hayallerim gerçekten ne kadar uzak ve ne kadar riskli?
1. senaryo için konuşuyorum. çekeceğiniz o 100.000 liralık kredilerin faizini de hesaba katmayacak mısın?
- bilmemkacincinick
(25.03.13 01:10:08)
@bilmemkacincinick: 100bin kredi çektim, 10 yıl sonunda ödediğim para 150-200bin. Yani 50-100 bin faiz ödemiş oluyorum. "Neredeyse faizsiz ev almış gibi oluyorum" dememin sebebi, aynı evi inşaat olayıyla uğraşmadan bitmiş haliyle alsam evin değeri 150-200bin'e çıkacağı için 200 kredi çekmek zorunda kalıcam. 10 yıl sonunda 350-400 Bin ödemiş olacağım.
- erci (25.03.13 01:28:28)
Senin hesap bu kadar basit değil. Vergiler ve faizler var.
Sen esas nereye ulaşmak istiyon onu söyle.
Sen esas nereye ulaşmak istiyon onu söyle.
- pass (25.03.13 04:24:10)
- merhum (25.03.13 07:02:00 ~ 07:03:01)
@pass: Vergiler ve faizleri de kattım ya işin içine. Ulaştığım noktayı da yazdım zaten, faizden yırtıyorum daha nereye varayım?
@merhum: ne kadar farkettirir? Danışmamın sebeplerinden biri de bu. Arsa fiyatı bu hesapları altüst eder mi? ((Arsa+Maliyet)/Daire sayısı) genelde evin satış fiyatının yarısı civarında değil midir? Ayrıca kooperatif'lere güvenecek keriz kaldı mı ya?
Soru uzun olduğu için kafalar karıştı galiba, özet geçeyim:
Evin satış fiyatı, maliyetinin 2 katı.
Kredinin faiz vs dahil geri ödemesi de evin satış fiyatının 2 katı.
Maliyeti 100bin olan ev için bankaya 400bin ödüyosun (20 yılda tabi)
Banka bana krediyi ev bittikten sonra değil de inşaasının başında verse, bitmemiş ev satın almanın sayesinde...
Üfff sıkıldım lan anlatmaktan, gayet basit işte. 100bine mal olan ev 120binden fazlaya satılmaz diyin, banka evin tapusunu görmeden 5 kuruş vermez diyin tamam dicem, ne yordunuz bea.
@merhum: ne kadar farkettirir? Danışmamın sebeplerinden biri de bu. Arsa fiyatı bu hesapları altüst eder mi? ((Arsa+Maliyet)/Daire sayısı) genelde evin satış fiyatının yarısı civarında değil midir? Ayrıca kooperatif'lere güvenecek keriz kaldı mı ya?
Soru uzun olduğu için kafalar karıştı galiba, özet geçeyim:
Evin satış fiyatı, maliyetinin 2 katı.
Kredinin faiz vs dahil geri ödemesi de evin satış fiyatının 2 katı.
Maliyeti 100bin olan ev için bankaya 400bin ödüyosun (20 yılda tabi)
Banka bana krediyi ev bittikten sonra değil de inşaasının başında verse, bitmemiş ev satın almanın sayesinde...
Üfff sıkıldım lan anlatmaktan, gayet basit işte. 100bine mal olan ev 120binden fazlaya satılmaz diyin, banka evin tapusunu görmeden 5 kuruş vermez diyin tamam dicem, ne yordunuz bea.
- erci (25.03.13 13:17:19)
nerede ev yapacağına bağlı. merkezi yerde milyon dolarlara da arsa var. o yüzden merkezi yerlerdeki yeni evlerin maliyeti 100 bin olmasına rağmen 500 bine satılıyor.
kooperatif katılmayacaksın kardeşim. o bahsettiğin tanıdık 10 kişiyle beraber kendin kuracaksın kooperatifi. bu şekilde 20-30 kişi birleşip yapanlar var. bi oku araştır.
banka ipotek edeceği bir şey olmadan 5 kuruş kredi vermez. sen ödemezsen neyi satıp ana parayı alacak?
kooperatif katılmayacaksın kardeşim. o bahsettiğin tanıdık 10 kişiyle beraber kendin kuracaksın kooperatifi. bu şekilde 20-30 kişi birleşip yapanlar var. bi oku araştır.
banka ipotek edeceği bir şey olmadan 5 kuruş kredi vermez. sen ödemezsen neyi satıp ana parayı alacak?
- merhum (25.03.13 14:23:06)
1-Bankaya bir teminat göstermezseniz banka sizin projenizin en az 70%'ini görmeden konut kredisi vermez.
2-Banka evinizin değerinin en fazla, en iyi ihtimalle 70%'ini kredi verir. Buna karşılık 3 kat ipotek yapar.
3-Konut kredisi yerine ihtiyaç kredisi çekerseniz faiz ve vergiler kat kat artar.
4-Yapacağınız ev için maliyetler olacak: Vergiler, imalat maliyetlerinin yanındaki ikinci büyük kalemdir. KDV (1% veya 18%), 10 tane güvenilir kankanın alım satım vergileri (3,3%), belediyeye ve devlete ödenecek harçlar ki aklınıza hayalinize gelmeyecek rakamlar var bunların içerisinde (iskan, makine, otopark harcı gibi).
Ayrıca bankalar sizin beyanlarınızla değil kendi fikirleriyle değerleme yaparlar ve kredi oranı belirlerler. Siz sabaha kadar "ben evin tekini 100 bin liraya maledecem" deyin. Onlar sizin semtte bir binanın ne kadara malolacağını, ne kadar satılacağını, ne kadar sürede satılacağını ve sizin bütün bu işleri yapabilecek kapasitede olup olmadığınızı kendileri belirlerler.
Uzun zamandır cebinizde keş paranız olduğunu bilmiyora bir banka, ipotekle, krediyle uğraşmaz. Mail atarsınız dönüş bile yapmazlar.
2-Banka evinizin değerinin en fazla, en iyi ihtimalle 70%'ini kredi verir. Buna karşılık 3 kat ipotek yapar.
3-Konut kredisi yerine ihtiyaç kredisi çekerseniz faiz ve vergiler kat kat artar.
4-Yapacağınız ev için maliyetler olacak: Vergiler, imalat maliyetlerinin yanındaki ikinci büyük kalemdir. KDV (1% veya 18%), 10 tane güvenilir kankanın alım satım vergileri (3,3%), belediyeye ve devlete ödenecek harçlar ki aklınıza hayalinize gelmeyecek rakamlar var bunların içerisinde (iskan, makine, otopark harcı gibi).
Ayrıca bankalar sizin beyanlarınızla değil kendi fikirleriyle değerleme yaparlar ve kredi oranı belirlerler. Siz sabaha kadar "ben evin tekini 100 bin liraya maledecem" deyin. Onlar sizin semtte bir binanın ne kadara malolacağını, ne kadar satılacağını, ne kadar sürede satılacağını ve sizin bütün bu işleri yapabilecek kapasitede olup olmadığınızı kendileri belirlerler.
Uzun zamandır cebinizde keş paranız olduğunu bilmiyora bir banka, ipotekle, krediyle uğraşmaz. Mail atarsınız dönüş bile yapmazlar.
- pass (25.03.13 22:33:48)
Eyvallah arkadaslar
- erci (27.03.13 00:06:19)
1
