Ekşi Duyuru

Balıkesir Edremit Kızılkeçili ve güre beldelerine bir bakın. Ulaşımı kolay hava temiz sular harika deniz var.

daha önce de benzer bir duyuruya yazmıştım aynısını yazayım, bir ev ya da arsanın değerlenmesi için (enflasyona bağlı fiyat artışından bahsetmiyorum, çoğu insan 5 sene önce 100'e aldığı arsa bugün 500 oldu diye seviniyor da o enflasyon sadece:) birçok kriter var, bunu da bir emlakçının tahmin etmesi mümkün değil. Değerlenecek diyen de %90 atıyordur. ya da elinde kalan yeri size itelemeye uğraşıyordur.

"Ben enflasyon falan hesaplayamam karışık işler" diyenler için ben basitçe şöyle bir yöntem uyguluyorum. Bir sabit seçiyorum ki bu altın oluyor genelde.

atıyorum arsayı 100 liraya aldım. aldığım gün altın 1 liraydı. Yani 100 altın ediyor.
aradan yıllar geçti, arsayı sattım 400'e. Ne büyük kâr değil mi? ama altın da 4 lira olmuş. Yani arsam hala 100 altın. Aradaki fark sadece enflasyonmuş. Alım gücümü artırmadı yani o artış.

Altın 4 lira, arsa 800 lira olsaydı, ben 200 altın alabilecektim. Yani net varlığım artmış olacaktı.

Yani genelde şu hesabı uyguluyoruz: Satış fiyatı-alış fiyatı=kar.
Ama bu eksik. Şuna da bakmalı gayrimenkulde.
Aldığım fiyatla ne alabiliyordum, sattığım fiyatla ne alıyorum?

Bunu bi cebe koyalım. Bu hesapla bakınca aslında değerlendi denen çoğu yerin aslında olduğu yerde saydığını görürsünüz.

Peki bu farkı sağlayacak gayrimenkul nasıl olur?
-Arsa özelinde bu o bölgeye talep ve yerleşim potansiyelidir.
-tarım arasidir, imar gelir.
-Civara üniversite, sanayi bölgesi, havaalanı, yeni bir site, avm vb yerleşim başlatacak bir proje gelir.
-Yol geçer, büyük bir yatırım olur, turizm potansiyeli artar vs... Ancak böyle büyük atılımlar lazım.

Bunlara bağlı değer artışları da genelde aşırı hızlı yaşanır, yakalamak çok zor olur. Atıyorum 10 liraya aldığın arsa 1000 lira oldu ama nasıl oldu? Her yıl 1 lira arttı değeri. Sonra bir havaalanı haberi geldi. Bir anda 800 lira arttı, sonra yine 1 lira 1 lira artmaya devam etti. İşte o 800 lira artışın olduğu anı, olmadan önce yakalamak lazım.

Bu kişisel bir hesap ama benim gözlemim özellikle ıssız bölgelerde nüfus artış oranına yakın oluyor değer artışı. Atıyorum ataşehir bölgesinin nüfus artış hızı, arsa değer artışını da paralel artırmış.

Sıradan bir vatandaşın, emlakçının bu tarz değişimleri zamanında öngörmesi mümkün değil. Ancak daha proje aşamasında haber alması lazım. O da çok sağlam bir çevre demek. Atıyorum ağaoğlu'nu tanıyorsanız adamın yeni projesini nereye yapacağını bilirsiniz. ataşehir daha ataşehir değilken oradan arsaları toparsınız. Gerisi fısıltı gazetesi.

Şimdi gelelim en civcivli kısma, Türkiye'de özellikle arsa piyasası hayal satmak üzerinedir bu yüzden.

genelde şu oluyor. Elinde yüklü para olan biri ya da birileri kuş uçmaz kervan geçmez bir yerin "değerlenebileceğini" düşünerek yok paraya dönüm dönüm topluyor. Sonra civarda fısıltı gazetesi çalışmaya başlıyor. Çünkü birileri arsa topluyor dönüm dönüm. İnsanlar diyor ki burada bir hareket başlayacak. Bu sefer emlakçılar arsa kovalamaya başlıyor. Herkes kendince bir hikaye uydurmaya başlıyor, köprü gelecek, fabrika kurulacak vs...

Sonra millet tarlasına 100'ken 300 lira fiyat biçiyor. Bu arada komşu şehirlerden de insanlar geliyor akın akın. Onlar da 300'e aldığı yerin 600 olacağını umuyor. Sonra bu arsaları yok pahasına toplayanlar yavaş yavaş eldeki stoğu bu heyecanlı kitleye satıyor.

O arada satan kazanıyor. Ama elbet bir yerde orada büyük bir hareket olmayınca piyasa düşüşe geçiyor. Çünkü arsalar elden ele dolaşıyor ama bir hareket yok. Herkes birbirine "burası değerlenecek" diye arsa satıyor. Bir yerde patlıyor bu umut. İşte o zaman birinin elinde kalıyor oralar. O arada satan kazandı. Satamayan kaldı.

Aslında sandalye kapmaca oyunu gibi, müzik durana kadar dönersin, müzik durunca birileri oturur birileri ayakta kalır.

Bunun en yakın örneği kandıra'dır istanbul için. 2010'lardan beri inanılmaz talep vardı. Herkes oranın değerleneceğine inandı. Buna inananlar başkasını da inandırdı. İstanbul'a 40 dk bir yer mutlaka değerlenir dendi. Sürpriz, istanbul doğuya değil kuzeye ve batıya genişledi.

Özetle arsa işi şans, öngörü ve çevre işi. Ama çevre ve şans yoksa öngörü işi kumar.

Dediğim gibi, sıradan vatandaşın hatta emlakçının bile bir bölgenin 5-10 yıl içinde ne gibi değişim geçireceğini bilmesi mümkün değil.

Allah aşkına 1990-2000 yılları arasında ataşehir'de inek otlatıyorlardı. 2010 yılında oranın istanbul'un en pahalı yerlerinden olacağını kaç emlakçı öngörebilmiştir? Ya da başakşehir... Ki bunlar şehir içi bölgeler az çok tahmin yürütülebilir. Buna rağmen birçok insan göremez bunu. Başakşehir dediğin yer tarlayken, 1,5 sene içinde 10 tane büyük inşaat projesi geldi. Tüm piyasa birkaç ay içinde ivme kazandı. O aralığı yakalayan yakaladı.

Bir de diyorsunuz ki ege akdeniz gibi daha az şehirleşmiş yerler ne olur? benim akrabalarım var gayrimenkul işinde, onlara soruyorum onlar da "ne olur?" diyor:) ha tanıdığı inşaat firmaları bir yere iş yapıyorsa, onlar da civardan yer kovalıyor hepsi o.

İşte o yüzden emlakçılar size cevap vermez. O arsaları ya kendine alır ya çevresine aldırır.

Bir emlakçı size "şuralar çok değerlenecek" diyorsa büyük ihtimal ucuza aldığı yeri size pahalıdan satmaya uğraşıyordur. O yüzden yukardaki maddelerin hepsini kontrol edin.

çok var öyle değerlencek diye 30-40 yıl bir ailenin elinde bekleyen arsalar... Babamdan kalma bir yer vardı mesela çanakkale'de 40 sene geçti, beklediler beklediler sattığımız paraya gülersin.

Bir not: ARsa bakarken metrekare fiyatını da hesaplayın, sadece toplam fiyatı değil.

anten çok teşekkürler, gayet detaylı ve açık bir şekilde açıklamışsınız

Çanakkale assos.

Geçen yaz dağ başında hiçbir yerleşimin olmadığı bir lavanta bahçesinde kalmıştım. Köy bile değil, dağ başıydı. Sahibi arsaların ucuz olduğunu ama günden güne de arttığını anlatmıştı. Daha keşfedilmemiş bir yerdi. Ben şehir ve kaos severim ama güzel ortamdı gerçekten. Ha bir de dağdan su geliyordu hayatımda içtiğim en lezzetli suydu. Evet su denen şeyin de bir lezzeti varmış.